Em um cenário de alienação fiduciária, o mutuário tem uma importante proteção prevista pela Lei nº 9.514/1997: o direito de preferência para readquirir o imóvel. Essa possibilidade surge após a consolidação da propriedade no nome do credor, oferecendo uma oportunidade crucial para o devedor evitar a perda do imóvel. Mas como funciona esse direito e o que o mutuário precisa saber para exercê-lo corretamente?
Índice
- Como Funcionam os Leilões e Onde Entra o Direito de Preferência?
- Exercendo o Direito de Preferência
- A Importância da Intimação
- O Que Precisa Ser Pago para Exercício do Direito de Preferência?
- Purgar a Mora X Exercício do Direito de Preferência
- Posso Transferir o Direito de Preferência a um Terceiro?
- Cuidados Contratuais
- Conclusão
Como Funcionam os Leilões e Onde Entra o Direito de Preferência?
Após a consolidação da propriedade no nome do credor — ou seja, quando o imóvel é transferido para o nome do banco ou instituição financeira devido ao não pagamento do financiamento —, o credor é obrigado a realizar um leilão do imóvel em até 60 dias. Esse leilão geralmente ocorre em duas etapas:
- 1º Leilão: O lance mínimo corresponde ao valor de avaliação do imóvel.
- 2º Leilão: Caso o imóvel não seja arrematado no primeiro, o segundo leilão ocorre em até 15 dias, com lance mínimo que pode ser o valor da dívida mais as despesas ou, no mínimo, 50% do valor do 1º leilão.
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Exercendo o Direito de Preferência
Até o início do segundo leilão, o mutuário tem o direito de exercer a preferência, quitando a dívida integralmente, incluindo o saldo devedor, vincendas, encargos e todas as despesas associadas, impedindo a venda para terceiros. Esse direito não se trata de “voltar ao contrato antigo”, mas sim de uma nova aquisição do imóvel, uma vez que o devedor paga o valor total de sua dívida.
Se ninguém arrematar o imóvel no segundo leilão e o direito de preferência não for exercido, o imóvel permanece com o credor. Nesse caso, a dívida é extinta e o direito de preferência se perde.
A Importância da Intimação
Para que o direito de preferência seja validamente exercido, o mutuário precisa ser intimado corretamente sobre as datas, horários e locais dos leilões. A Lei nº 9.514/97, com o reforço da Lei 14.711/2023, exige que a intimação seja feita de forma pessoal e efetiva. Ou seja, um simples edital não é suficiente se não forem feitas tentativas diretas de notificação. Se o devedor não for corretamente informado, ele pode buscar uma tutela para suspender o leilão e garantir a oportunidade de exercer o direito de preferência.
O Que Precisa Ser Pago para Exercício do Direito de Preferência?
Para que o mutuário consiga exercer o direito de preferência, ele deve quitar o valor total da dívida, que inclui:
- Saldo devedor atualizado
- Juros e multas
- Custas cartorárias
- Despesas de publicação e leiloeiro
- Tributos de transmissão (ITBI)
- Encargos como taxa de ocupação desde a consolidação (Lei 13.465/2017)
A quitação integral garante que o imóvel seja retirado da venda, livre de qualquer ônus.
Purgar a Mora X Exercício do Direito de Preferência
Antes da consolidação da propriedade, o devedor pode purgar a mora — ou seja, pode regularizar o pagamento das parcelas em atraso dentro de 15 dias após a notificação e, assim, manter o contrato ativo. Após a consolidação, no entanto, a única forma de evitar a perda do imóvel é através do exercício do direito de preferência, com o pagamento integral da dívida.
Posso Transferir o Direito de Preferência a um Terceiro?
Embora a Lei não trate explicitamente da cessão do direito de preferência, a prática jurídica tem adotado soluções seguras para essa situação. Existem duas alternativas principais:
- Cessão/apoio financeiro: Um terceiro pode financiar a quitação da dívida em nome do devedor, permitindo que ele exerça o direito de preferência e, posteriormente, transfira o imóvel ao investidor.
- Promessa de compra e venda condicionada: O devedor pode prometer vender o imóvel a um terceiro, condicionando a venda ao exercício prévio do direito de preferência.
No entanto, é importante observar que alguns credores exigem que o imóvel seja reconsolidado ao nome do devedor antes de ser transferido para o terceiro, o que pode gerar dois ITBIs. Por isso, o planejamento jurídico e fiscal é fundamental.
Cuidados Contratuais
Se o seu caso envolve a cessão do direito de preferência a um terceiro ou, ainda, um contrato de compra e venda condicionado ao exercício do direito de preferência, é essencial tomar alguns cuidados adicionais:
- Formalização robusta: Utilize instrumentos contratuais formais, preferencialmente uma escritura pública, com cláusulas claras sobre a condição suspensiva, prazos, penalidades e procuração em causa própria para garantir a transferência do imóvel.
- Pagamento simultâneo à formalização: Estruture o pagamento de maneira a ocorrer simultaneamente à formalização do acordo (ou por meio de um mecanismo de escrow).
- Due diligence: Realize uma investigação detalhada da matrícula do imóvel, verificando a existência de penhoras, ônus e ações judiciais que possam afetar a propriedade.
Conclusão
O direito de preferência é uma ferramenta crucial para evitar a perda de um imóvel, mas para ser eficaz, deve ser exercido de forma tempestiva e com o pagamento integral da dívida. A falta de intimação correta pode invalidar o leilão, permitindo ao mutuário contestar o processo. Além disso, a cessão do direito de preferência, quando bem estruturada, pode viabilizar soluções que atendem tanto ao devedor quanto ao investidor.
Cada caso possui particularidades e por isso, contar com a assessoria jurídica especializada é fundamental para tomar a melhor decisão, evitar nulidades e garantir que a operação seja concluída com segurança.
Precisa de ajuda para avaliar o seu caso ou estruturar a cessão com segurança? Um atendimento técnico especializado pode ser a chave para definir a viabilidade de exercer o direito de preferência, suspender o leilão ou negociar a melhor saída jurídica e financeira para a sua situação.
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Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
