O direito de preferência do coproprietário é uma garantia legal que busca proteger quem possui uma fração de um bem indivisível, como um imóvel em condomínio. Esse direito se manifesta de forma especial em situações de leilão judicial ou extrajudicial, quando parte do bem é levada à venda para pagamento de dívidas ou cumprimento de decisões judiciais. O objetivo da lei é assegurar que o coproprietário tenha prioridade para adquirir o imóvel, evitando que um estranho passe a integrar a copropriedade, o que muitas vezes gera desconfortos e conflitos.
Índice
- Notificação e base legal
- Aplicação prática e entendimento dos tribunais
- Leilões extrajudiciais e transparência
- A importância da orientação jurídica
Notificação e base legal
Quando um imóvel indivisível é levado a leilão, seja por penhora judicial ou execução extrajudicial, o co-proprietário deve ser formalmente notificado para que possa exercer sua preferência. Isso significa que ele tem o direito de participar do leilão e igualar o valor ofertado por terceiros, garantindo a aquisição integral do bem. Essa regra está prevista no artigo 843 do Código de Processo Civil, que reconhece a prioridade do coproprietário na arrematação de bens comuns. Caso o imóvel seja vendido sem a sua ciência, o coproprietário pode pedir a anulação do leilão, uma vez que a ausência de notificação fere o devido processo legal e o princípio da boa-fé.
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É importante compreender que o direito de preferência não impede a realização do leilão, mas assegura ao coproprietário a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao arrematante e de receber o correspondente à sua cota parte. Dessa forma, preserva-se o equilíbrio entre os direitos do credor, que busca satisfazer seu crédito, e do coproprietário, que tem interesse em manter a integridade do patrimônio familiar ou empresarial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido reiteradamente a importância dessa proteção, destacando que o respeito à preferência evita litígios e confere segurança jurídica às transações.
Aplicação prática e entendimento dos tribunais
Na prática, o exercício desse direito exige atenção e acompanhamento jurídico. O coproprietário deve agir com rapidez, manifestando seu interesse e apresentando o valor necessário para igualar a oferta vencedora. Embora o Código de Processo Civil não fixe um prazo específico para essa manifestação, recomenda-se que o coproprietário se antecipe e demonstre formalmente seu desejo de exercer a preferência antes da conclusão do leilão, para evitar discussões posteriores. Caso não o faça, e o bem seja arrematado por um terceiro de boa-fé, o direito poderá ser perdido.
Leilões extrajudiciais e transparência
Em situações extrajudiciais, como na alienação fiduciária de imóveis, a legislação também assegura mecanismos de proteção semelhantes. A Lei nº 9.514/97, alterada pela Lei nº 14.711/2023, reforça a necessidade de notificação pessoal e efetiva dos coproprietários antes do leilão, justamente para garantir a possibilidade de quitação ou arrematação antes da transferência do bem a terceiros. Essa exigência é essencial para garantir transparência e ética no processo.
A importância da orientação jurídica
De modo geral, o exercício do direito de preferência em leilões exige postura preventiva, ética e estratégica. A atuação de um advogado experiente faz toda a diferença para verificar se as notificações foram corretamente expedidas, orientar sobre prazos e garantir que o direito do coproprietário seja respeitado. Mais do que um mecanismo legal, a preferência representa um instrumento de equilíbrio e justiça nas relações patrimoniais, assegurando que o coproprietário não seja surpreendido pela perda do bem e que os leilões ocorram de forma legítima e transparente.
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Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
