Receber uma intimação de execução e descobrir que o imóvel hipotecado pode ser penhorado ou levado a leilão muda a rotina de qualquer família. Nesse cenário, a remição da execução hipotecária pode ser uma medida decisiva para encerrar a cobrança antes que o patrimônio seja transferido a terceiros. Mas ela exige rapidez, cálculo correto e leitura técnica do processo.

A remição não é um pedido genérico para “ganhar tempo”. Trata-se de uma forma de extinguir a execução mediante o pagamento integral do débito atualizado, com os acréscimos legalmente exigidos. Quando ela é viável e realizada no momento processual adequado, o devedor pode evitar a adjudicação ou a alienação judicial do bem. Quando é tentada tarde demais ou com valor incompleto, o prejuízo pode se tornar muito mais difícil de reverter.

O que é remição da execução hipotecária

Na execução judicial, o credor busca receber uma dívida amparada por título executivo. Se existe hipoteca sobre um imóvel, esse bem pode servir como garantia da obrigação e, em determinadas circunstâncias, ser objeto de penhora e venda para quitação do débito.

A remição da execução hipotecária é o direito de o executado pagar ou consignar o valor integral devido para extinguir a execução antes da consolidação da perda do bem. O artigo 826 do Código de Processo Civil prevê que o executado pode remir a execução antes da assinatura do auto de adjudicação ou de alienação, mediante o pagamento da importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios.

Na prática, isso significa que não basta pagar a parcela vencida ou depositar o valor que o devedor acredita ser justo. A quantia precisa considerar o débito executado e sua atualização, além das despesas processuais e dos honorários fixados no caso. Eventuais encargos contratuais, seguros, taxas e multas também precisam ser analisados com cuidado, porque podem ser cobrados de forma legítima, excessiva ou até indevida, conforme o contrato e o procedimento adotado.

O efeito esperado é relevante: com a quitação integral aceita nos autos, a execução deve ser extinta. A penhora pode ser levantada e o imóvel deixa de responder por aquela cobrança. Para quem depende do bem como moradia, sede de atividade ou parte essencial do patrimônio familiar, a diferença é concreta.

O prazo não é um número fixo de dias

Um erro frequente é procurar um prazo único para remir a execução. A lei não trabalha, nesse ponto, com uma contagem simples de tantos dias após a citação. O marco decisivo é a fase do processo.

A remição pode ser feita antes da assinatura do auto de adjudicação ou de alienação. A adjudicação ocorre quando o credor, ou outra pessoa legitimada, fica com o bem nas condições previstas em lei. A alienação pode ocorrer em leilão judicial ou por iniciativa particular. Depois da formalização desses atos, a possibilidade de remir a execução nos termos do artigo 826 pode estar encerrada.

Por isso, aguardar a data do leilão para buscar orientação é uma escolha arriscada. Entre a publicação do edital, a realização das praças, a arrematação e a assinatura dos documentos processuais, os prazos podem avançar rapidamente. Cada processo tem atos, decisões e intimações próprias, e a análise deve considerar o estágio exato da cobrança.

O valor da remição exige conferência técnica

Antes de depositar qualquer quantia, é necessário conferir a memória de cálculo apresentada pelo credor. Uma cobrança hipotecária pode incluir parcelas vencidas, juros remuneratórios e moratórios, multa, comissão ou outros encargos previstos no contrato, custas, honorários e despesas relacionadas à garantia.

Nem todo valor indicado na execução é automaticamente correto. Pode haver capitalização indevida, juros abusivos, cobrança em duplicidade, erro de atualização, inclusão de tarifas sem previsão válida ou desrespeito ao que foi decidido pelo juízo. Por outro lado, tentar remir o processo com base em um cálculo incompleto pode não produzir a extinção pretendida e ainda permitir que os atos expropriatórios continuem.

A estratégia segura depende de uma leitura conjunta do contrato, da petição inicial, dos demonstrativos do banco, das decisões judiciais e das intimações. Em alguns casos, o pagamento ou depósito do valor incontroverso precisa ser acompanhado de discussão específica sobre o saldo questionado. Em outros, a prioridade pode ser levantar recursos para a quitação total antes que o bem seja alienado.

Remição não é o mesmo que purgação da mora

Essa distinção é essencial, sobretudo porque muitos contratos imobiliários no Brasil não utilizam hipoteca, mas alienação fiduciária. Embora ambos envolvam imóvel e instituição financeira, os procedimentos e as medidas defensivas podem ser bastante diferentes.

Na execução hipotecária judicial, a remição está relacionada à extinção da execução por pagamento integral, dentro da fase prevista no Código de Processo Civil. Já na alienação fiduciária, a retomada do imóvel segue, em regra, o procedimento da Lei nº 9.514/1997, com intimação para pagamento e consolidação da propriedade em nome do credor se a dívida não for regularizada no prazo legal.

Também existem contratos submetidos a normas específicas, garantias mistas e situações em que o credor escolhe determinada via de cobrança. Não é seguro aplicar automaticamente as regras da execução hipotecária a um leilão extrajudicial fiduciário, nem presumir que a simples expressão usada em uma notificação define o regime jurídico correto.

A identificação da garantia, da data do contrato, do procedimento iniciado e dos atos já praticados é o que permitirá definir se há espaço para remição, purgação da mora, defesa contra a cobrança, negociação estruturada ou medida judicial urgente.

Quando a remição pode não ser a única saída

Nem sempre o devedor tem condições de quitar integralmente o valor exigido. Ainda assim, não significa que a perda do imóvel seja inevitável. Se houver falhas relevantes no processo, a defesa pode buscar a correção ou a suspensão dos atos de expropriação.

A validade da citação e das intimações merece atenção. Um leilão não pode avançar de forma regular se o devedor não teve ciência adequada dos atos essenciais. Também devem ser examinados a penhora, a avaliação do imóvel, a composição da dívida, o respeito às decisões judiciais e as regras do edital.

Em alguns processos, cabe discutir excesso de execução, prescrição, nulidade de cláusulas, impenhorabilidade ou preço vil. A proteção do bem de família, por exemplo, pode ser relevante, mas não é absoluta: há exceções legais, inclusive em dívidas relacionadas ao financiamento ou à garantia do próprio imóvel. Promessas genéricas de que “a casa nunca pode ser penhorada” colocam famílias em risco, porque ignoram as particularidades do caso.

Se o imóvel já foi arrematado, ainda pode haver medidas possíveis, especialmente quando existem vícios no procedimento, falta de intimação, valor incompatível com as regras aplicáveis ou irregularidades que comprometam a validade do leilão. A análise, porém, passa a ser mais urgente e mais complexa. Quanto mais avançado o ato de transferência, maior tende a ser a necessidade de uma reação processual precisa.

Como agir ao receber uma cobrança com garantia hipotecária

O primeiro passo é reunir imediatamente o contrato, os boletos ou demonstrativos, a intimação recebida, as peças do processo e qualquer edital de leilão. Esses documentos mostram a origem da dívida, a garantia utilizada e o estágio da execução.

Em seguida, é preciso verificar se a cobrança tramita judicialmente e identificar as datas críticas: citação, penhora, avaliação, publicação de edital, leilão, adjudicação e eventual assinatura de auto de alienação. Não confie apenas em informações repassadas por telefone ou em mensagens genéricas de cobrança. O que vale é o que consta no procedimento e nas comunicações oficiais.

Depois, deve-se apurar o valor efetivamente necessário para a remição e confrontá-lo com o cálculo do credor. A decisão entre pagar integralmente, negociar, impugnar valores ou contestar irregularidades não pode ser tomada sem essa conferência. Uma proposta de acordo pode ser útil, mas não substitui a proteção processual quando o leilão ou a adjudicação estão próximos.

Por fim, a atuação jurídica precisa ser proporcional à urgência. Há casos em que uma petição imediata é necessária para informar pagamento, pedir suspensão de atos ou questionar uma nulidade. Em outros, a melhor solução é estruturar uma negociação documentada que encerre a dívida sem expor o imóvel a novos riscos.

A Costa Sociedade de Advogados atua na análise de execuções, leilões e garantias imobiliárias com foco no que realmente está em jogo: a preservação do patrimônio e a segurança da família. Cada documento e cada prazo podem alterar o resultado, especialmente quando a venda do imóvel se aproxima.

Se uma execução hipotecária já chegou até você, não trate a intimação como uma formalidade. Buscar orientação antes do próximo ato processual pode ser a diferença entre recuperar o controle da situação e discutir a perda do imóvel quando o caminho já se tornou muito mais estreito.