Em financiamentos imobiliários por alienação fiduciária, o imóvel fica em garantia até a quitação total da dívida. Durante a vigência do contrato, o trabalhador pode utilizar o saldo do FGTS para amortizar a dívida – abater parcelas ou parte do saldo devedor – desde que observadas regras específicas. De acordo com normativos oficiais, o mutuário pode usar o FGTS para pagar até 80% do valor de cada prestação, limitado a 12 prestações em atraso. Em geral, as instituições financeiras autorizam esse uso apenas enquanto o imóvel ainda não foi consolidado em seu nome; após a consolidação, não é mais possível liquidar o débito com FGTS.
Índice
- Alienação Fiduciária e Consolidação da Propriedade
- Uso do FGTS em Financiamentos (SFH vs. SFI)
- Regras e Condições para Uso do FGTS
- FGTS e Consolidação da Propriedade
- Conclusão
Alienação Fiduciária e Consolidação da Propriedade
A alienação fiduciária de imóvel é regida pela Lei nº 9.514/97. Nela, o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do bem, como garantia do empréstimo. Enquanto adimplente, o mutuário usufrui do imóvel; em caso de mora (inadimplência), ocorre um processo de averbação judicial. Conforme o art. 26 da Lei 9.514/97, se “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á (…) a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” Ou seja, após intimação e prazo de 15 dias sem purgação da mora, o imóvel passa a pertencer formalmente ao banco.
Importante destacar que após essa consolidação a dívida não desaparece automaticamente, mas o devedor deixa de ter o direito de quitar o financiamento pelas vias normais do contrato. Em vez disso, o credor deve vender o imóvel em leilão público. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se admite a quitação do débito pelo devedor inadimplente. Na prática, isso significa que o mutuário perde o direito de pagar o restante do débito (purgação da mora) após o imóvel ter sido consolidado.
Entenda quais as especificidades do leilão de direitos.
Uso do FGTS em Financiamentos (SFH vs. SFI)
O FGTS pode ser usado em financiamentos imobiliários de dois sistemas principais: o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Tradicionalmente o FGTS era restrito ao SFH, mas normas recentes ampliaram seu uso. Em 2021, a Resolução CCFGTS n.º 994/2021 autorizou o uso do FGTS em contratos fora do SFH (financiamentos no SFI) assinados a partir de 12/06/2021. Assim, é possível amortizar dívidas de qualquer valor financiadas por alienação fiduciária, respeitando-se as regras do fundo.
Em linhas gerais, as principais formas de usar o FGTS no financiamento habitacional incluem:
- Amortização do saldo devedor – abatimento do montante principal da dívida.
- Liquidação total do saldo devedor – quitação antecipada do empréstimo.
- Pagamento de parcelas em atraso – até 12 prestações vencidas, com limite de 80% do valor de cada prestação, conforme autorizado pelo Conselho Curador do FGTS.
Essas operações dependem de solicitação formal à instituição financeira que concede o crédito. Segundo o governo federal, “o mutuário precisa procurar a instituição bancária onde fez o financiamento e solicitar a utilização do seu FGTS” para abater as prestações. Em outras palavras, o banco analisa a solicitação de uso do FGTS e deve autorizar a operação antes de executá-la.
Regras e Condições para Uso do FGTS
Para utilizar o FGTS no financiamento habitacional, o trabalhador e o imóvel devem cumprir requisitos legais. Entre eles destacam-se:
- Tempo de trabalho: ter ao menos 3 anos (36 meses) de contribuição ao FGTS (consecutivos ou não)
- Não possuir outro imóvel urbano residencial no mesmo município (ou região metropolitana) onde reside ou trabalha
- Não ter outro financiamento habitacional ativo pelo SFH em qualquer lugar do país
- Imóvel elegível: deve ser de uso residencial e urbano, com avaliação dentro dos limites do SFH (até R$ 1,5 milhão – valor vigente em 2022 gov.br) e registrado livre de ônus.
- Contrato enquadrado: o financiamento deve observar as regras do SFH ou, no caso de SFI, ter previsão para uso do FGTS (como permitido pela Resolução 994/2021)
Além disso, o próprio contrato de financiamento deve permitir a movimentação do FGTS. O Conselho Curador do Fundo regulamenta essas operações, e por isso as instituições financeiras costumam exigir a apresentação de documentos (extrato do FGTS, certidões, etc.) para comprovar o cumprimento das exigências acima antes de aprovar o uso dos recursos.
FGTS e Consolidação da Propriedade
Enquanto o imóvel ainda não foi consolidado, o FGTS pode ser usado normalmente para abatimento do financiamento, conforme regras citadas. Porém, uma vez iniciada a consolidação em nome do banco – ou seja, após esgotados os prazos legais para quitação da dívida – o FGTS não pode ser usado para extinguir esse débito. Conforme decidiu recentemente o STJ: “não mais se admite a quitação do débito após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário”. Em outras palavras, após a consolidação, o ex-mutário perde o direito de purgar a mora (ou seja, pagar o que deve para retomar o imóvel) e só mantém o direito de preferência na compra do bem em leilão
Na prática, isso significa que as instituições financeiras autorizam o uso do FGTS apenas enquanto a propriedade permanece em nome do devedor (fiduciante). Se o financiamento entrar em inadimplência grave e for registrada a consolidação da propriedade, o banco não aceita mais pedidos de FGTS para quitação do financiamento. Assim, todo o esforço de usar recursos do fundo deve ser feito antes desse momento. Por exemplo, se o mutuário tiver parcelas em atraso, ele deve buscar o banco para usar o FGTS e colocar as prestações em dia; após a consolidação, esse caminho está legalmente encerrado
Para fins práticos, recomenda-se que o trabalhador acompanhado de um especialista em direito imobiliário ou administrativo aja de forma proativa se enfrentar dificuldade financeira no financiamento com alienação fiduciária. Caso haja atraso, é fundamental intentar a regularização (incluindo uso de FGTS) imediatamente, pois o prazo para purgar a mora é curto (o art. 26 da Lei 9.514/97 fixa 15 dias após intimação; em caso de omissão do contrato, pode-se estender para 30 dias pela Lei 13.465/2017). Uma vez transcorrido esse prazo e declarada a consolidação em cartório, não cabe mais demanda judicial para forçar o uso do FGTS.
Conclusão
O saldo do FGTS pode representar um alívio significativo no financiamento habitacional por alienação fiduciária, permitindo amortizar parte da dívida ou quitar prestações atrasadas. No entanto, seu uso está condicionado às regras legais (tempo de serviço, contrato no SFH/SFI, etc.) e à anuência prévia do banco. Em especial, a autorização bancária só é concedida enquanto a propriedade não foi consolidada em favor do credor. Uma vez alcançada a consolidação, a jurisprudência do STJ deixa claro que o mutuário perde o direito de quitar o débito de qualquer forma. Dessa forma, o uso estratégico do FGTS deve ocorrer durante a vigência normal do contrato – antes que a alienação fiduciária se converta em plena propriedade do banco – para que surta os efeitos desejados no abatimento das prestações.
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Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
