Comprar um imóvel em leilão pode ser uma ótima oportunidade, mas envolve riscos especiais – em especial as dívidas de condomínio associadas ao bem arrematado. Uma decisão recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça) trouxe ainda mais atenção a esse tema: o comprador registrado na matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais em aberto, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou a posse do imóvel. A seguir, explicamos essa decisão e como ela impacta quem adquire imóveis em leilão, além de destacar a importância de contar com assessoria jurídica especializada para evitar surpresas desagradáveis.
Índice
- Decisão do STJ de 14/10/2025: o que mudou para o comprador registrado na matrícula
- Como essa regra se aplica aos imóveis adquiridos em leilão
- Por que contar com assessoria jurídica especializada ao comprar imóvel em leilão
Decisão do STJ de 14/10/2025: o que mudou para o comprador registrado na matrícula
Em 14 de outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ reafirmou a natureza “propter rem” das cotas condominiais, ou seja, são obrigações que acompanham o imóvel independentemente de quem o possua. Na prática, isso significa que a partir do momento em que o comprador figura como proprietário na matrícula, ele se torna responsável pelos débitos de condomínio existentes – mesmo sem ter recebido as chaves ou assumido a posse física do imóvel. Nesse julgamento, os compradores argumentavam que não deveriam pagar as taxas pois nunca usufruíram do imóvel, mas o STJ entendeu o contrário, considerando que o registro público de propriedade já os torna condôminos obrigados a contribuir. A falta de entrega das chaves pode dar ao comprador lesado um direito de regresso (ação para reaver valores) contra o vendedor ou construtora, mas não afasta a responsabilidade imediata perante o condomínio. Em suma, ficou claro que, pelo ordenamento atual, o novo proprietário responde pelas cotas condominiais em atraso assim que seu nome consta na matrícula – um entendimento alinhado ao art. 1.345 do Código Civil.
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Como essa regra se aplica aos imóveis adquiridos em leilão
Nos leilões de imóveis (judiciais ou extrajudiciais), a mesma lógica se aplica. O arrematante que se torna titular registral do bem pode ser cobrado por dívidas condominiais pendentes, inclusive aquelas anteriores à arrematação. Isso ocorre porque as despesas de condomínio são obrigações vinculadas ao imóvel (obrigação propter rem), não importando quem era o dono quando a dívida venceu. Mesmo sem a posse imediata – situação comum em leilões, em que o arrematante às vezes precisa esperar a imissão na posse ou desocupar o imóvel – as cotas em atraso podem recair sobre o novo proprietário. Em um caso analisado pelo STJ em 2024, por exemplo, decidiu-se que o arrematante devia arcar com os débitos condominiais anteriores, já que o edital do leilão informava a existência desse ônus. Vale destacar alguns pontos de atenção para quem pretende arrematar imóveis em leilão:
- Verifique dívidas condominiais vencidas: antes de dar seu lance, procure saber se o imóvel tem taxas de condomínio em atraso. Leia atentamente o edital do leilão e procure cláusulas sobre débitos e responsabilidades do arrematante.
- Consulta e certidões: sempre que possível, consulte a administração do condomínio ou o síndico para confirmar valores devidos. Algumas plataformas de leilão fornecem certidões de quitação ou informações de ônus — utilize essas ferramentas.
- Verificação registral: cheque a matrícula do imóvel no cartório em busca de registros de ações ou pendências (por exemplo, ações de cobrança condominial já averbadas). Isso ajuda a identificar riscos legais que podem afetar a transferência ou uso do bem.
- Imissão de posse e despesas futuras: esteja ciente de que entre a arrematação e a efetiva posse pode haver demora (por processos de desocupação, por exemplo). Durante esse período, as taxas condominiais continuam a vencer e serão de responsabilidade do novo dono. Planeje-se para arcar com esses custos, mesmo sem usufruir do imóvel imediatamente.
- Condições do leilão: em leilões judiciais, a lei (art. 908 do CPC) prevê que certos débitos do imóvel sejam pagos com o preço da arrematação, mas isso nem sempre isenta totalmente o comprador. Já em leilões extrajudiciais (p.ex., de bancos), é comum o edital especificar se o arrematante assume ou não as dívidas. Entenda bem essas regras antes de comprar para evitar surpresas.
Por que contar com assessoria jurídica especializada ao comprar imóvel em leilão
Diante de tantas particularidades – desde interpretar decisões judiciais atualizadas até decifrar editais complexos – contar com um advogado especializado em imóveis de leilão faz toda a diferença. Uma assessoria jurídica experiente, como a Costa Sociedade de Advogados, pode auxiliar em diversas frentes: análise minuciosa do edital do leilão, identificação de eventuais dívidas condominiais ou outros ônus, verificação da matrícula e da regularidade documental, e desenvolvimento de uma estratégia segura de arrematação. Além disso, o advogado poderá estimar os riscos e custos envolvidos (por exemplo, calcular o impacto de assumir cotas condominiais em atraso) e até negociar termos ou tomar medidas preventivas, quando possível – como exigir certidões negativas de débitos ou propor ajustes no edital. Em caso de problemas após a arrematação (como cobranças indevidas de condomínio), o suporte jurídico permitirá buscar soluções legais, seja por negociação direta, ação judicial ou exercício de direito de regresso contra o antigo proprietário responsável.
Em resumo, adquirir um imóvel em leilão exige cautela e planejamento estratégico. A recente decisão do STJ deixa claro que a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o comprador registrado, reforçando a necessidade de due diligence e de uma abordagem ética e informada na resolução de casos. Com informações precisas e o apoio de uma assessoria jurídica especializada, é possível aproveitar as oportunidades dos leilões imobiliários com segurança, evitando surpresas e assegurando seus direitos enquanto novo proprietário.
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Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
