O leilão judicial ou extrajudicial de imóveis é uma forma cada vez mais comum de aquisição de bens por um preço inferior ao de mercado. Contudo, a situação pode se tornar mais complexa quando o imóvel leiloado pertence a mais de uma pessoa — ou seja, há copropriedade.
Então, neste artigo vamos explicar como funciona o leilão de imóveis com coproprietários, as implicações jurídicas envolvidas, e as principais decisões dos tribunais sobre o tema.
Índice
- O que é copropriedade?
- É possível leiloar um imóvel com coproprietário?
- Leilão da fração ideal: riscos e implicações
- Extinção do condomínio: caminho para o arrematante
- Requisitos e cuidados para o arrematante
- Conclusão
1. O que é copropriedade?
A copropriedade ocorre quando duas ou mais pessoas possuem, de forma simultânea, direitos sobre o mesmo bem imóvel, sem que haja uma divisão física da propriedade. É o que o Código Civil Brasileiro trata como “condomínio em comum” (arts. 1.315 a 1.326 do CC/2002).
Cada coproprietário detém uma quota ideal do imóvel, e todos têm direitos e deveres proporcionais à sua fração.
Aproveite para saber mais sobre leilão de imóveis: o que é arrematar direitos e como avaliar a viabilidade jurídica e financeira.
2. É possível leiloar um imóvel com coproprietário?
Sim, é possível. No entanto, há distinções importantes a se fazer.
Se apenas a fração ideal pertencente a um dos coproprietários está sendo leiloada (por exemplo, em execução de dívida desse coproprietário), o que será vendido não é o imóvel inteiro, mas apenas a parte ideal pertencente ao devedor.
Ou, ainda, o imóvel pode ir a leilão na integralidade, desde que fique reservada à ele o proporcional de sua fração ideal, de acordo com o valor de mercado do imóvel.
3. Leilão da fração ideal: riscos e implicações
A arrematação de uma fração ideal não garante posse exclusiva ou uso do imóvel. O arrematante passará a ser coproprietário e terá que conviver com os demais titulares da propriedade na administração do bem.
Além disso, se houver oposição dos demais coproprietários ou vontade do arrematante, pode-se ajuizar ação de extinção de condomínio para venda forçada do imóvel e partilha do valor entre os coproprietários.
4. Extinção do condomínio: caminho para o arrematante
Após a aquisição da fração ideal, o arrematante poderá ingressar com uma ação de extinção de condomínio, com base no art. 1.322 do Código Civil. Essa ação busca a venda judicial do bem indivisível e posterior partilha do valor arrecadado.
5. Requisitos e cuidados para o arrematante
Quem pretende arrematar um imóvel com coproprietário deve considerar:
- Análise da matrícula atualizada: identificar todos os coproprietários, ônus e gravames.
- Riscos de litígios futuros com os coproprietários remanescentes;
- Possibilidade de não uso ou ocupação imediata do bem;
- Tempo e custo de eventual ação de extinção de condomínio.
Conclusão
O leilão de imóveis com coproprietário é perfeitamente legal, mas envolve particularidades jurídicas que exigem atenção.
A aquisição da fração ideal pode ser interessante do ponto de vista econômico, mas exige planejamento jurídico estratégico, especialmente em relação à extinção do condomínio e à convivência com os demais coproprietários.
Por isso, é fundamental contar com o acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário para análise de viabilidade, riscos e elaboração de estratégias pós-arrematação. Entre em contato conosco pelo site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa e confira todos os nossos serviços no Linktree.
Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
