As ações renovatórias de aluguel desempenham uma função importante e crucial, e têm como principal objetivo assegurar a renovação automática de contratos de aluguel, especialmente quando o locador deseja encerrar a relação contratual, mas o locatário deseja continuar ocupando o imóvel.
Para o cabimento da ação renovatória de aluguel é necessário que haja direito à renovação, o que se concretiza em algumas, mas não todas as hipóteses. É o que veremos a seguir.
Índice
- O que é a ação renovatória de aluguel?
- Quando é cabível a ação renovatória de aluguel?
- Como estabelecer o valor do novo aluguel?
- Prazo para a propositura da ação renovatória
O que é a ação renovatória de aluguel?
A ação renovatória de aluguel é um instrumento legal previsto na Lei do Inquilinato sob nº 8.245/91, que visa garantir a renovação do contrato de locação de um imóvel comercial, isto é, em casos de locações destinadas ao comércio.
Aproveite para saber mais sobre multas contratuais em locações e quando são abusivas.
Essa ação pode ser proposta pelo locatário quando este deseja continuar no imóvel após o término do contrato de locação, mesmo que o locador não tenha interesse na renovação. Com isso, visa-se assegurar que o locatário tenha o direito de renovar seu contrato, desde que cumpridas as condições exigidas pela legislação.
Quando é cabível a ação renovatória de aluguel?
A ação renovatória é aplicável apenas a contratos de locação de imóveis comerciais, ou seja, aqueles utilizados para fins de atividade empresarial. Ela não se aplica a contratos de locação residencial, visto que esses possuem uma regulamentação própria, focada na proteção da moradia.
Para que a ação renovatória seja válida, algumas condições precisam ser atendidas:
- Prazo de duração do contrato: o contrato de locação deve ter duração mínima de 5 anos e não pode ter sido rescindido de maneira antecipada por qualquer uma das partes;
- Exercício regular da atividade: o locatário deve estar em pleno exercício da atividade comercial durante todo o período do contrato e, no mínimo, nos três últimos anos antes do término do contrato. Caso o locatário esteja inadimplente ou deixe de operar, a renovação pode ser negada;
- Desinteresse do locador: a ação pode ser movida quando o locador não deseja renovar o contrato, mas o locatário quer continuar a ocupação. Neste caso, o locador deve ser notificado com antecedência de 1 ano antes do vencimento do contrato, informando o seu desejo de não o renovar;
- Não rescisão antecipada: o locatário não pode ter rescindido o contrato antes de seu vencimento, sem que haja uma justificativa válida.
Como estabelecer o valor do novo aluguel?
Uma das questões centrais em uma ação renovatória de aluguel é o novo valor a ser admitido pela locação, que deve ser estabelecido com base no valor de mercado do imóvel, ou seja, o aluguel que seria praticado em uma nova locação para fins comerciais.
A Lei do Inquilinato exige que o valor do aluguel seja revisado na renovação contratual. Assim, se as partes não chegarem a um acordo sobre o valor, o juiz pode determinar que o valor do aluguel seja arbitrado, levando em consideração os valores de mercado para imóveis similares na mesma região.
Se o locador e o locatário não conseguirem negociar de forma amigável, a revisão será feita judicialmente, levando em consideração diversos fatores, como a localização do imóvel, o estado do imóvel e a média de preços do mercado imobiliário.
Prazo para a propositura da ação renovatória
A ação renovatória deve ser proposta até 1 ano antes do término do contrato de locação. Esse é o prazo que o locatário tem para notificar o locador e entrar com a ação judicial. Caso esse prazo seja perdido, o locatário perderá o direito de exigir a renovação, e o contrato será considerado encerrado na data acordada.
Se você é locatário ou locador e está considerando uma ação renovatória, frisa-se que é de extrema importância ter auxílio jurídico adequado, com enfoque em profissionais qualificados e especializados em direito imobiliário para garantir que seus direitos sejam devidamente protegidos. Acesse nosso site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa e confira todos os nossos serviços no Linktree.
Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
