A compra de um imóvel envolve não apenas questões financeiras e documentais, mas também riscos jurídicos que nem sempre são perceptíveis de imediato. Um exemplo claro disso é o que ocorre quando o vendedor do imóvel possui dívidas com a Fazenda Pública.
Nesses casos, o artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a venda pode ser presumidamente fraudulenta — mesmo que o comprador não saiba da existência da dívida.
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O que afirma o dispositivo legal?
“Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.”
Essa presunção é objetiva, ou seja, não depende da intenção ou da má-fé do comprador. Basta que o bem tenha sido vendido enquanto o vendedor já estava inscrito na dívida ativa. O simples ato de transferir o imóvel, mesmo para um terceiro de boa-fé, já é suficiente para que a Fazenda Pública alegue fraude à execução e peça a anulação da venda.
Foi exatamente esse o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo nº 290, que firmou a seguinte tese:
“Ao terceiro de boa-fé que adquire imóvel de devedor em débito para com a Fazenda Pública, mesmo sem conhecimento da existência da dívida, pode ser oposta a presunção absoluta de fraude à execução fiscal de que trata o art. 185 do CTN.”
Esse entendimento tem grande impacto prático: significa que, mesmo sem saber da dívida, o comprador pode perder o imóvel, caso a Fazenda Pública peça sua constrição ou anulação da alienação, com base na presunção legal de fraude.
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Como evitar riscos?
Para evitar esse risco, é essencial realizar uma due diligence completa antes de adquirir qualquer imóvel. Isso inclui:
- Certidões negativas de débitos fiscais (municipais, estaduais e federais);
- Consulta ao CPF ou CNPJ do vendedor;
- Verificação da existência de ações fiscais em andamento;
- Exame da matrícula atualizada do imóvel.
A abordagem preventiva e estratégica, além de ética, é a melhor forma de proteger direitos e evitar prejuízos futuros. Caso o problema já tenha ocorrido, é fundamental buscar assessoria jurídica especializada para avaliar as possibilidades de defesa, sobretudo quando o bem já foi transferido e o comprador se encontra na posse.
Em síntese, o Tema 290 do STJ reforça a importância de cautela e planejamento jurídico nas transações imobiliárias. A boa-fé, embora relevante, não é suficiente para afastar os efeitos da presunção legal de fraude à execução fiscal. E, para o adquirente, conhecer seus direitos e os limites da proteção legal é o primeiro passo para uma compra segura.
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Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
