Adquirir um imóvel em leilão pode ser vantajoso, mas é essencial entender que, junto com o bem, o arrematante pode assumir certas responsabilidades — inclusive dívidas anteriores. Uma das dúvidas mais comuns entre compradores é: quem é responsável por dívidas do imóvel arrematado em leilão? Quem paga esses débitos?
A resposta depende do tipo de dívida e da forma como ocorreu o leilão (judicial ou extrajudicial). Entender essas diferenças pode evitar surpresas desagradáveis e prejuízos financeiros.
Índice
- IPTU, condomínio e outras dívidas: o que pode recair sobre o arrematante?
- Leilão judicial x extrajudicial: onde mora a diferença?
- A importância de uma assessoria jurídica especializada
IPTU, condomínio e outras dívidas: o que pode recair sobre o arrematante?
De maneira geral, os principais débitos que podem estar atrelados a um imóvel são:
- IPTU e taxas municipais (como coleta de lixo ou iluminação pública);
- Taxas condominiais;
- Contas de consumo (água, luz, gás);
- Financiamentos anteriores ou garantias fiduciárias.
No caso de leilões, algumas dessas dívidas podem “seguir” o imóvel, enquanto outras são de responsabilidade pessoal do antigo proprietário. O IPTU, por exemplo, é uma dívida real — ou seja, acompanha o bem. Em muitos casos, a Prefeitura pode cobrar o novo proprietário, mesmo que a dívida seja anterior à compra. O mesmo vale para dívidas condominiais.
Por outro lado, contas de consumo ou contratos pessoais, como aluguéis e financiamentos, não são transferidas automaticamente ao arrematante, a menos que ele concorde expressamente.
Saiba mais a respeito e descubra, por exemplo, o que fazer quando imóvel de leilão tem dívidas de condomínio ou IPTU.
O que fazer quando imóvel de leilão tem dívidas de condomínio ou IPTU?
Leilão judicial x extrajudicial: onde mora a diferença?
Nos leilões judiciais, o bem é vendido por decisão da Justiça para quitar dívidas do antigo proprietário. A grande vantagem aqui é que, via de regra, o juiz determina que o imóvel seja arrematado “livre e desembaraçado” de ônus, inclusive dívidas de IPTU ou condomínio.
Aproveite para conhecer todas as fases dos leilões judiciais.
No entanto, isso não impede que credores tentem cobrar do novo dono, exigindo que ele comprove judicialmente que adquiriu o imóvel livre dessas pendências.
Já nos leilões extrajudiciais, organizados por bancos ou cartórios com base em contratos de alienação fiduciária, a proteção do arrematante é menor. Não há decisão judicial que “limpe” o imóvel, e as dívidas anteriores podem continuar vinculadas ao bem. Cabe ao comprador fazer uma verificação prévia de todas as pendências junto a órgãos públicos e privados.
A importância de uma assessoria jurídica especializada
Contar com uma assessoria jurídica qualificada antes de participar de um leilão é fundamental. Um advogado pode:
- Analisar o edital e a matrícula do imóvel;
- Verificar a existência de dívidas e ônus;
- Auxiliar na negociação de débitos com o condomínio ou o município;
- Ingressar com ações judiciais para cancelar cobranças indevidas.
Em resumo, o barato pode sair caro se o arrematante não fizer uma análise detalhada antes da compra. Com apoio jurídico adequado, é possível identificar riscos e garantir que o investimento em leilão seja seguro e rentável. Entre em contato conosco pelo site, acompanhe nossas publicações no perfil @advogados.costa e confira todos os nossos serviços no Linktree.
Robson Geraldo Costa (OAB/PR: 119941 | OAB/MS: 29718 | OAB/SP: 237928 | OAB/MG: 237517 | OAB/MT: 34046A | OAB/RJ: 252075 | OAB/PE: 63583 | OAB/GO: 68239A) é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
