A evicção é um tema crucial para segurança jurídica dos negócios imobiliários. Ela ocorre quando um terceiro, legítimo proprietário (evictor), retoma a posse de um bem adquirido de boa-fé por outro (evicto), após decisão judicial que reconhece o direito anterior sobre o bem.
Imagine que João compre um imóvel em um leilão judicial, pagando o valor estipulado e assumindo a posse. No entanto, meses depois, é decidida a anulação do leilão, pois foi comprovado que o imóvel foi vendido sem a devida notificação dos antigos proprietários, o que torna o leilão irregular. Com a anulação, Carlos perde a propriedade adquirida.
Nesse caso, Carlos (o evicto) tem o direito de exigir do vendedor do imóvel (o alienante) a restituição integral do valor pago, além de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas e custos judiciais. Caso o leilão tenha sido realizado de forma irregular, o alienante será responsável pela evicção e deverá ressarcir o comprador, conforme os artigos 447 e 451 do Código Civil.
Portanto, é essencial entender suas implicações para se proteger adequadamente. Saiba mais detalhes a seguir.
Índice
- A responsabilidade do alienante
- Cláusulas contratuais e exceções à responsabilidade
- Evicção parcial: direitos do comprador
- Como proteger-se da evicção em transações imobiliárias?
- Conclusão
A responsabilidade do alienante
De acordo com os artigos 447 e 451 do Código Civil Brasileiro (CCB), o alienante (quem vende o bem) é responsável pela evicção, mesmo que não tenha agido de má-fé. Ou seja, mesmo sem dolo ou negligência, o vendedor deverá indenizar o comprador pelos danos causados pela perda do bem.
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O comprador tem direito à restituição integral do valor pago, além de compensações por despesas, como custos judiciais e honorários advocatícios. Isso ocorre, salvo se o contrato previr expressamente a exclusão de responsabilidade, o que é incomum e não exime o vendedor em determinadas situações.
Cláusulas contratuais e exceções à responsabilidade
Embora seja possível incluir uma cláusula contratual que exclua a responsabilidade do vendedor pela evicção, existem limitações. Se o comprador não souber do risco de evicção ou não tiver sido informado pelo vendedor, ele ainda poderá exigir a devolução do valor pago, conforme o Artigo 449 do CCB.
Caso o comprador tivesse conhecimento do risco (por exemplo, se soubesse que o bem era litigioso ou já estava penhorado), ele não poderá exigir ressarcimento (Artigo 457 do CCB).
Evicção parcial: direitos do comprador
Em casos de evicção parcial, quando a perda não é total, mas significativa, o comprador tem duas opções: rescindir o contrato com devolução do valor proporcional ao bem perdido ou receber uma indenização correspondente à parte do imóvel ou bem que foi evicta.
Se a evicção for considerada pequena, o comprador terá direito apenas à indenização pelos danos diretos causados pela perda. Essa distinção está prevista no Artigo 455 do CCB.
Como proteger-se da evicção em transações imobiliárias?
Para reduzir o risco de evicção, é fundamental adotar algumas medidas preventivas.
Ao comprar um imóvel ou bem, recomenda-se incluir cláusulas contratuais específicas que tratem da responsabilidade pela evicção.
Além disso, é essencial realizar uma pesquisa detalhada sobre o histórico do bem, verificando a existência de litígios, penhoras ou outras pendências jurídicas. Para imóveis, consulte o registro de matrícula no cartório e, para bens móveis, verifique a documentação e pendências legais.
Conclusão
A evicção, tanto para bens imóveis quanto móveis, pode representar um risco significativo para quem realiza transações de compra e venda. No entanto, o Código Civil Brasileiro oferece diversas garantias ao comprador, incluindo a restituição do valor pago e indenizações por prejuízos diretos.
Para evitar perdas, é crucial contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário, que possa garantir que seus contratos estejam bem redigidos e que você esteja protegido contra riscos de evicção.
Se você precisa de ajuda especializada para lidar com alguma situação de negociação de imóvel, entre em contato agora com a nossa equipe de especialistas para receber acompanhamento adequado e seguro.
Débora Brandão Filadelfo (OAB/SP: 494.406) é advogada formada pela Universidade de São Paulo, com pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná. Com um forte compromisso com o aprendizado contínuo, atualmente está se especializando em Direito Imobiliário. Débora destaca-se por seu rigor técnico e profundo conhecimento jurídico, qualidades que a capacitam a oferecer soluções eficazes e personalizadas aos seus clientes.
