Os direitos do mutuário ganham nova conotação com a atual alteração legislativa. Não é novidade que aquele que não paga fica suscetível a um procedimento de cobrança. O que nos separam dos bárbaros ou homem medieval é que existem regras e direitos que devem ser respeitados. Assim, os direitos do mutuário persistem ao decorrer de todo o procedimento, devendo serem observados em cada fase do procedimento, o que muitas vezes é ignorado pelo credor. Como a lei em raríssimas exceção permitiu que o próprio credor dirigisse o processo de retomada do bem (é o acusador, o juiz e o carrasco), não raro excessos são cometidos. Por isso, listamos os direitos que os mutuários têm em cada momento.
Trata-se de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Os autores reclamaram que, após inadimplência, embora não tenham sido notificados quanto à realização de leilões, foram surpreendidos com a notícia de que o praceamento do bem já estava agendado. Assim, reclamam da ausência de intimação pessoal quanto à realização dos leilões. A sentença, por sua vez, foi de improcedência. Na apelação, os autores insistiram no acolhimento do pedido inicial.
Na análise do recurso, a relatora Daise Fajardo Nogueira Jacot destacou que a contratação é anterior à lei 13.465/17, e que portanto não comporta sua aplicação, e que os devedores fiduciantes, embora intimados para a purgação da mora na forma prevista no artigo 26, §§1º e 3º, da lei 9.514/97, não foram regularmente intimados quanto às datas dos leilões.
01
INADIMPLÊNCIA
A qualquer momento o mutuário poderá consignar em juízo o valor devido das parcelas em atraso. Se deu culpa para a consolidação deverá pagar as custas de cartório, se não deu poderá pagar apenas as parcelas em atraso. Se a divida cobrada antes da consolidação foi maior que a devida terá o direito de pagar somente as parcelas atrasadas e conforme o caso sem incidência de multa e juros, apenas correção monetária. E finalmente o direito de receber em 5 dias a diferença entre a divida e o valor da arrematação.
Direitos do mutuário
Direito de todas as partes serem intimadas pessoalmente pelo oficial do cartório ou seu preposto. Terá direito de pagar as parcelas em atraso com a inclusão de multa de 2%, juros de 1% e correção monetária. Não terá que pagar honorários advocatícios nessa fase ou quaisquer outros acréscimos, com exceção das custas de notificação. Paga a divida retoma-se o contrato
02
CONSOLIDAÇÃO
Caso o mutuário não tenha atendido o prazo do cartório a propriedade é consolidada em nome do credor. Nesse ponto o imóvel passa para o nome do credor e este terá que levar o imóvel a leilão extrajudicial no prazo de 30 dias.
Direitos do mutuário
A qualquer momento o mutuário poderá consignar em juízo o valor devido das parcelas em atraso. Se deu culpa para a consolidação deverá pagar as custas de cartório, se não deu poderá pagar apenas as parcelas em atraso. Se a divida cobrada antes da consolidação foi maior que a devida terá o direito de pagar somente as parcelas atrasadas e conforme o caso sem incidência de multa e juros, apenas correção monetária. E finalmente o direito de receber em 5 dias a diferença entre a divida e o valor da arrematação.
03
O PRIMEIRO LEILÃO
O primeiro leilão é realizado pelo valor da avaliação prevista em contrato. Normalmente é o valor atribuído na compra corrigido pelo índice do contrato.
Direitos do mutuário
No caso do bem tiver sido arrematado por terceiros o mutuário tem direito a receber todo o valor que superar o valor da divida. Também tem o direito de preferência na arrematação.
04
O SEGUNDO LEILÃO
O segundo leilão somente ocorre se no primeiro leilão não houver interessados. O lance inicial é o valor da divida acrescida das custas, despesas e de possíveis dividas de IPTU e condomínio que o bem possua.
Direitos do mutuário
egue com o direito de pagar as parcelas em atraso na forma descrita no item 2, sem os acréscimos de IPTU e condomínio, pois esses débitos continuarão sendo de responsabilidade do mutuário. Tem o direito de que o imóvel não seja vendido por menos de 50% do valor de mercado. Tem o direito de que o imóvel não seja vendido por valor inferior ao da divida e se for, não responder pelo restante da divida. Finalmente tem o direito de receber o valor que sobejou entre o valor da divida e o valor da arrematação.
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LEILÃO POSITIVO
No caso do bem tiver sido arrematado por terceiros.
Direitos do mutuário
O mutuário terá o direito de receber nos 5 dias subsequentes ao leilão o valor que sobejou ao valor da divida. Em todas as fases poderá alegar nulidades que possam ter ocorrido no leilão.
06
LEILÃO NEGATIVO
Em caso de leilões negativos o bem é adjudicado pelo credor, vale dizer, o credor pega o bem para si e o mutuário perde o bem e as parcelas que pagou.
Direitos do mutuário
Em todas as fases resta ao mutuário o direito de alegar qualquer nulidade no procedimento (ausência de intimação, valores cobrados a maior, arrematação por preço vil, avaliação do bem etc…). Caso o credor adjudique o imóvel e não seja o caso de se alegar qualquer tipo de nulidade o mutuário tem o direito de pedir uma indenização que corresponderá a diferença do valor da divida e o valor de mercado do bem
A banca Costa Sociedade de Advogados atua pelos autores.
- Processo: 1021502-38.2018.8.26.0554 (Leilão de imóvel é anulado por falta de intimação pessoal)
Leia o acórdão.
Robson Geraldo Costa é o idealizador e fundador do Costa Advogados. Com graduação em Direito pela Universidade São Francisco e pós-graduação em Processo Civil pela PUC Paraná, sempre foi reconhecido como advogado de destaque. Desde a fundação de seu escritório, em 2007, Robson tem se dedicado a casos de alta complexidade, especialmente no setor de leilões de imóveis, onde atua desde 2004 e se consolidou como um dos maiores especialistas do Brasil.
