Nesta página fazemos um comparativo entre leilão de imóveis e direitos do mutuário e as etapas do procedimento de leilão extrajudicial de imóveis, baseados na Lei de alienação fiduciária e os direitos que podem ser exercidos pelos mutuários em cada etapa. A exceção é o direito de pleitear possível nulidade no procedimento que pode ser alegada antes, durante e depois da realização do leilão. Contudo, caso o mutuário demore a tomar atitude, só poderá resolver por perdas e danos, caso a ação seja ajuizada muito depois de o imóvel ter sido adquirido por terceiro de boa-fé.
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Inadimplência
O mutuário inadimplente será intimado para no prazo de 15 dias purgar a mora, ou seja pagar as parcelas em atraso. Pagas as parcelas retoma-se o contrato. Não paga as as parcelas consolida-se a propriedade em nome do credor. Importante: Essa Notificação deverá ser entregue pessoalmente ao mutuário pelo Oficial ou preposto do cartório de registro de imóveis
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Leilão vs direitos
Direito de todas as partes serem intimadas pessoalmente pelo oficial do cartório . Terá direito de pagar as parcelas em atraso com a inclusão de multa de 2%, juros de 1% e correção monetária. Não terá que pagar honorários advocatícios nessa fase ou quaisquer outros acréscimos, com exceção das custas de notificação. Paga a divida retoma-se o contrato
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Consolidação
Caso o mutuário não tenha atendido o prazo do cartório a propriedade é consolidada em nome do credor. Nesse ponto o imóvel passa para o nome do credor e este terá que levar o imóvel a leilão extrajudicial no prazo de 30 dias. A não observância desse prazo não traz prejuízo para as partes, portanto é um prazo de mera recomendação.
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Leilão vs direitos
Direito de consignar os valores em juízo. Se deu culpa para a consolidação deverá pagar as custas de cartório, se não deu poderá pagar apenas as parcelas em atraso. Se a divida cobrada antes da consolidação foi maior que a devida terá o direito de pagar somente as parcelas atrasadas e conforme o caso sem incidência de multa e juros.
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O primeiro leilão
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, este levará o imóvel a leilão, sendo que o primeiro leilão deverá corresponder ao valor da avaliação conforme previsto em contrato. Não havendo interessados levará o imóvel novamente a leilão.
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Leilão vs direitos
O primeiro direito é o de pagar as parcelas em atraso. Direito de ser intimado pessoalmente das datas do leilão, seja para exercer o direito de purgar a mora , seja para fiscalizar o leilão. Direito de que a avaliação do imóvel corresponda ao valor de mercado.
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O segundo leilão
Uma vez frustrado o primeiro leilão extrajudicial será realizado o segundo leilão público, mas desta vez pelo valor da divida vencida, vincenda e despesas de cartório, ITBI e registro, acrescidos ainda de eventuais despesas de IPTU e CONDOMÍNIO em aberto. Não havendo interessados o imóvel será adjudicado pelo credor e a divida declarada extinta. O mutuário perderá tudo o que pagou. A lei de alienação fiduciária não prevê qualquer tipo de devolução em caso de leilão negativo, possibilitando que o banco fique com um imóvel de valor muito maior que o valor da divida.
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Leilão vs direitos
Direito de pagar as parcelas em atraso acrescida das despesas. Direito de pagar as parcelas em atraso acrescida das despesas. Tem o direito de que o imóvel não seja vendido por menos de 50% do valor de mercado. Tem o direito de que o imóvel não seja vendido por valor inferior ao da divida e se for, não responder pelo restante da divida. Tem o direito de receber o valor que exceder ao valor da divida em caso de arrematação. Em caso de adjudicação tem direito de receber a diferença entre o valor de mercado e o valor da divida
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O segundo leilão
Seja no primeiro ou no segundo leilão extrajudicial dirigido pelo credor na hipótese de haver lance vencedor o mutuário terá o direito de nos 5 dias seguintes receber o que sobejou ao valor da divida.
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Leilão vs direitos
O mutuário terá o direito de receber nos 5 dias subsequentes ao leilão o valor que sobejou ao valor da divida. Em todas as fases poderá alegar nulidades que possam ter ocorrido no leilão.
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Leilão negativo
Se os leilões extrajudiciais restarem negativos o credor adjudicará (tomará para si) o imóvel, devendo dar a divida do mutuário por quitada e ficará livre para vender o imóvel a terceiros ou pedir a reintegração de posse.
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Leilão vs direitos
Em todas as fases o mutuário pode alegar qualquer nulidade no procedimento. Caso o credor adjudique o imóvel o mutuário tem o direito de pedir uma indenização que corresponderá a diferença do valor da divida e o valor de mercado do bem
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[…] a retomada do imóvel do mutuário pelo credor fiduciário. O procedimento é célere e não dá direito de defesa ao mutuário por se tratar de um procedimento extrajudicial. Não há processo. Entenda como funciona e depois […]
[…] de imóvel é anulado por falta de intimação pessoal. É imperiosa intimação pessoal do devedor quanto às datas designadas para o praceamento, […]