Arrematei
Arrematei um imóvel mas preciso de ajuda. Faça sua pergunta, sobre carta de arrematação, registro, desocupação débitos do imóvel e impostos
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Quero Arrematar
Quero arrematar o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial mas tenho duvidas sobre o investimento, avaliação, dividas, impostos, desocupação, prazos
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Perdi meu imóvel
Perdi meu imóvel em um leilão ou rescisão contratual e gostaria de saber se me resta algum direito para anular o leilão, requerer uma indenização, ter meu dinheiro de volta
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Faça a sua pergunta a um advogado especialista em leilão de imóveis
“Um advogado Especialista em leilão de imóveis irá responder seus questionamentos em breve ”
Eliza Andrade
Pergunta
Bom dia, Dr. Robson Geraldo Costa!
Comprei um imóvel na venda direta da CEF e não fui informada que tinha um processo do antigo dono. Eu só fiquei sabendo do processo pelo ex proprietário quando o procurei, não obtive êxito porque ele disse que só sai com ordem do juiz. Tem como responsabilizar a CEF ou o corretor credenciado por não terem me informado a real situação do imóvel? Já entrei com a imissão na posse há um ano e ainda nada foi resolvido. Se eu tivesse conhecimento do processo eu não teria feito a compra. O valor da minha entrada foi de 70% do imóvel. Nem o corretor e nem a CEF me fornecem nenhum tipo de informações.
Obrigada pela atenção.
Resposta
Em complemento a sua pergunta anterior, é preciso fazer uma análise do seu processo de imissão de posse e o processo do antigo proprietário para identificar o porque dessa demora e se há algo a fazer
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Eliza Andrade
Pergunta
Bom dia, Dr. Robson Geraldo Costa!
Eu comprei um imóvel na venda direta da CEF e não fui informada que tinha um processo do antigo proprietário. Só fiquei sabendo por ele quando o procurei pra conversar. Já tem 1 ano que entrei com a imissão na posse e ainda nada foi resolvido. Não tenho informações nem da CEF e nem do corretor credenciado. Posso acionar na justiça o corretor ou a CEF por não terem me dado todas as informações sobre o imóvel? Tem como fazer alguma coisa? No dia da compra o corretor disse que não tinha processo na casa. Obrigada pela atenção.
Resposta
Boa tarde. Em todas as aquisições de imóveis em leilões ou venda direta, é altamente recomendável a contratação de uma consultoria e assessoria jurídica para evitar esses dissabores. Embora fosse altamente recomendável que o corretor lhe informasse que havia ação do antigo proprietário, essa informação teria de ter partido da CEF. É evidente que houve uma falha se não constou da descrição do imóvel. Contudo, se o corretor lhe informou que não tinha nenhuma ação, ele assumiu o risco dessa informação e passa a responder pelos prejuízos por ele causados. Em tese é possível ajuizar ação em face de ambos, entretanto advirto que terá que produzir provas robustas sobre o que você alega.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Cleber Freitas
Pergunta
Arrematei um imóvel do leilão da CEF, paguei e dei entrada no cartório, fiz a escritura, mas na hora do registro o cartório negou pq a CEF não tinha feito Leilão Negativo, dai o cartorio me disse que não tinha como registrar sem antes a CEF resolver esse leilão negativo, dai a CEF ficou de resolver.
Mas o AR que a CEF mandou pelo correio não foi assinado pelo devedor da casa, e a citação para do aviso das datas dos leilões foram feitas por edital. e eu perguntei la no cartorio
se eles iriam aceitar, e o mesmo me disse que vai aceitar.
Dai eu perguntei no banco qual seria o procedimento do banco diante da negação do registro, ela me disse que o banco iria fazer o distrato
Bom a minha pergunta é, eu tenho direito do distrado e o meu reembolso 100% do que eu paguei, e mais alguma multa por perca e danos morais?
Resposta
Boa tarde. Sim, você teria direito ao distrato e ao reembolso de todas as despesas que efetuou em caso de negativa no registro do imóvel. Sua devolução seria de 100% do valor pago no imóvel. Já em relação a danos morais a justiça entende que nesses casos houve mero dissabor, nada apto a ensejar uma futura indenização por danos morais.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Rosana aparecida alves
Pergunta
Bom dia Dr. Preciso muito de uma ajuda um conselho
Minha casa foi para leilao esse ano. Eu Não recebi notificacao. O ar foi na casa da minha irmã. Ela não tinha conhecimento que era de um.leilao não me avisou nem abriu o ar. Fiquei sabendo depois quando ela disse que tinha chegado um papel lá na casa dela mais que não sabia oque era.
Eu sabia da divida fui várias vezes na caixa porém nunca consegui pagar a dívida ou negociar pois a caixa sempre dizia que não estava mais no sistema. Eu Não sabia que eu tinha que pegar um advogado para conseguir quitar a dívida.
O valor da casa esta abaixo do mercado…tenho kitinet no funda casa porém isso não consta no edital. Alem disso o valor da avaliação que está no edital e de 1( cento e noventa e dois mil) Mas no edital o valor inicial está 50.( cinquenta mil) vc acha que isso pode me beneficiar.? Posso pedir uma.vistoria ? O leilão já foi feito e arrematado. Entrei na justiça…. será que tenho chance de uma possível negociacao.acha que tenho chance ?
Resposta
Boa tarde. A intimação deve ser pessoal e tem de atingir a finalidade. Se você provar que não foi intimada há boas probabilidades de anular o leilão. A questão de não mencionar a edícula não anula o edital, contudo o valor de R$ 50.000,00 é considerado preço vil.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
André
Pergunta
Houve arrematação concluída, leilão extrajudicial, pago o valor pelo arrematante, mas o comprador se arrependeu e não quer mais entregar o bem arrematado por entender que o valor tinha sido vendido por valor muito baixo. Em eventual ação de perdas e danos, o valor que se deve cobrar deve equivalente ao valor da arrematação ou o valor de mercado do bem arrematado ?
Resposta
Boa tarde. Em principio é o valor da arrematação do bem, além das perdas e danos. Contudo, a depender da situação e do que dispõe o edital até seria possível cobrar o valor de mercado
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Lucas
Pergunta
Bom dia Dr. Robson, tudo bem?
Me ajuda em uma demanda:
Arrematamos um imóvel pela Caixa, o mesmo estava ocupado, mas já conseguimos a posse através da liminar (processo em andamento).
Para a nossa surpresa, o ocupante abriu um processo na Esfera Federal pedindo a anulação, informando que não recebeu a notificação para Purga da Moura. Conseguimos provar que ele recebeu e o processo continua. No primeiro despacho, o juiz entendeu que a Caixa fez o processo correto e ainda questionou o antigo ocupante de ter participado do leilão, o que prova que ele tinha conhecimento do processo de leilão extrajudicial.
Agora, ele abriu outro processo federal pedindo a suspensão do leilão, alegando que não foi informado as datas do leilão. Porém a caixa já mandou um print onde mostra que eles registraram uma carta (telegrama) endereçado a ele para informar a data do leilão.
Entrei em contato com o Correio e o mesmo disse que não consegue um registro informando se o antigo ocupante recebeu ou não a carta, por já ter dois anos.
Neste caso, como proceder? Posso perder o imóvel mesmo já tendo a posse dele, caso o juiz suspenda o leilão?
Resposta
Boa tarde. De acordo com o artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97 mesmo que o mutuário ganhe a ação ele resolverá por perdas e danos com o antigo credor, assim, você não perderá seu imóvel, bastando que seu advogado utilize essa argumentação em sua defesa.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Pedro
Pergunta
Perdi o meu imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal, não foi notificado do leilão e meu imóvel foi vendido por R$ 200.000,00, mas o valor de mercado dele é de R$ 600.000,00
Resposta
Boa tarde. O leilão realizado sem a devida notificação do mutuário é nulo de pleno direito. O mesmo pode se dizer que se o valor da arrematação não for superior a 50%, pela ocorrência de preço vil. Recomendo ajuizar ação anulatória de leilão.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Herley
Pergunta
Ola Dr. Primeiramente muito obrigado por nos disponibilizar do seu tempo para esclarecer de nossas dúvidas..
Pois bem, adquiri um imóvel através da venda direta pela caixa econômica em Março de 2021; fiz o arremate do mesmo pagando a vista em seguida já com contato a GILIE me informei dos procedimentos para a confecção da escritura e registro e assim os fiz.
Tentei contato com o ex-mutuário e mesmo disse que só sairia do imóvel com ordem judicial devido ter ação na justiça questionando o leilão, com pedido de nulidade ( o que eu já sabia). Nesta ação eles já perdeu na sentença tipo A onde o juiz deu como improcedente o pedido. Os mesmos já teve uma ação em 2018 com mesma finalidade e transitada julgado em 2019 onde o Juiz negou lhes os pedidos.
Em 05/2020 entrei com a imissão na posse com pedido de liminar a juíza negou alegando que eu não lhes notifiquei extrajudicialmente, que em meio a situação pandêmica era preciso ser analisado com mais cuidado a desapropriação considerando o direito do bem estar social e além do mais eu não comprovavo ali naquele momento que precisavo daquele imóvel para morar. Entrei com recurso no 2 grau e os desembargadores manteve o decidido da juíza…
O advogado deles então com essa decisão, apresentou com vários pedidos, contestamos apresentando provas e inclusive a sentença tipo A da esfera federal mencionada acima,
A juíza então pediu aos ex mutuários que apresentasse a ela teor da tal sentença e possível certidão de trânsito em julgado da mesma. Assim fizeram e com vários pedidos inclusive de suspensão do processo até que venha em julgado o processo deles na vara federal pois eles entrou com recurso e aguarda decisão.
Sendo assim a juíza decidiu então dar a imissão na posse do imóvel até que saia a sentença tipo c e certidão de trânsito em julgado da mesma alegando que caso mesmo viesse a vencer na esfera federal se tornaria inviável a imissão na posse do imóvel arrematado. E assim fez a suspensão do meu processo de imissão na posse do imóvel. Gostaria de saber qual procedimento devo tomar ? Qual recurso devo entrar? Seria talvez viável um embargos de declaração levando em consideração que eu arrematante do imóvel de boa fé nada tenho haver com o questionamento do leilão entre o ex- mutuário e caixa?
Existe a possibilidade deles ganhar essa causa e eu não conseguir a posse do imóvel ?
Desde já meus agradecimentos
Resposta
Bom dia. Pelo que você relata seria muito difícil eles ganharem a ação, diga-se, totalmente improvável. Você deve recorrer dessa decisão porque o artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97, artigo 54 da Lei 13.097/15 e artigo 252 da Lei de Registros Público lhe dão amparo. O Superior Tribunal de Justiça também tem entendimento nesse sentido. É claro que seria interessante você ter notificado, mas isso não impede a imissão na posse do imóvel. Deve entrar também com os embargos de declaração, não só alegando essas questões como também requerendo medidas cautelares de forma subsidiária, para evitar o enriquecimento sem causa e a procrastinação do processo.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Luciano
Pergunta
Recebi um telegrama de um Leiloeiro Oficial, dizendo que tem um leilão marcado para 19/01/2022 de meu imóvel, na qual moro nele, mas por condições financeiras desfavoráveis, deixei de pagar e agora querem me tomar o imóvel, como devo proceder, não posso perder esse imóvel?
Resposta
Bom dia. Deve procurar um advogado para que ele análise e veja a possibilidade de alegar alguma nulidade para que você possa ganhar tempo para tentar alguma solução, tal como, a venda pelo valor de mercado e quitar sua divida.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
josé Ferreira
Pergunta
Dr Róbson, arrematei um imovel,no leilão extrajudicial Caixa, fiz a Ecrittura, entrei com imissao de posse, porem o ex mutuário consegui anular o Leilão através de uma Liminar. Juiz do TRF3 possibilitou ele pagar o mesmo valor que eu arrematei. As alegações sao falta de imitações a cerca do Leilão, pois bem O Leilão está suspenso, pelo direito de preferência do ex mutuário. Ele não quer sair do imóvel. Existe possibilidade da CEF reverter essa situação? A CEF vai me devolver o valor arrematado. O Cartório de Imóveis vai averbar tal nulidade? Obrigado Dr Róbson.
Resposta
Bom dia. Olha se as alegações se mantiverem ele ganhará a ação, desde que deposite o valor que você pagou, contudo, a CEF não costuma criar obstáculos para a devolução do dinheiro.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
josé Ferreira
Pergunta
Dr. Robson, Muito se fala aqui da FALTA DE INITIMÇÃO a cerca de leilão extra judicial. Mas agora queremos saber sobre a teoria do CONHECIMENTO INEQUÍVO. Estamos vendo muitas familias perdendo o imóvel, Mesmo entrando justiça contra o Banco e contra o Arremantane. a teoria o CONHECIMENTO INEQUÍVOC está beneficiando os bancos. Quais são as orientaçõe do Senhor? Obrigado.
Resposta
No processo judicial não há dúvidas que essa teoria pode e dever aplicada por expressa previsão legal. Contudo no procedimento de execução extrajudicial, sua aplicação deve ser bem restrita e o STJ já firmou entendimento consolidado que a intimação deve ser pessoal. Não há autos na execução extrajudicial, e a teoria do Conhecimento inequívoco, não se aplica por exemplo para a citação do processo, ou seja, seu equivalente na execução extrajudicial quando falamos da intimação das datas dos leilões.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
PAULO RIBEIRO
Pergunta
Ola Dr. Primeiramente muito obrigado por nos disponibilizar do seu tempo para esclarecer de nossas dúvidas..
Pois bem, adquiri um imóvel através da venda direta pela caixa econômica em Outubro de 2020; fiz o arremate do mesmo pagando a entrada e financiando o resto, em seguida já com contato a GILIE me informei dos procedimentos para a confecção da escritura e registro e assim os fiz.
Tentei contato com o ex-mutuário e mesmo disse que só sairia do imóvel com ordem judicial. Assim foi distribuída imissão na posse, sendo deferida tutela e julgada a procedência da ação. Os ex-mutários saíram do imóvel em fevereiro de 2021.
Realizei reformar na residência, diversas benfeitorias, e já morando na casa desde fevereiro 2021.
Ocorre que os ex-mutuários moveram um processo contra a CAIXA, uma vez que não teriam recebido informação do leilão, não sendo notificados. Se confirmou, uma vez que as parte receberam o AR no dia 28/08/2020, duas semanas depois do segundo leilão extrajudicial.
A ação foi julgada parcialmente procedentes os pedidos vertidos na petição inicial, extinguindo a ação com julgamento do mérito, com fundamento no artigo 487, I, do CPC para o fim de: declarar a nulidade dos leilões públicos do imóvel matriculado, bem como desconstituir a posterior alienação do bem aos corréus , que sou eu.
Existe possibilidade de reverter essa situação? Ou devo ingressar com uma ação indenizatória, uma vez que gastei uns 20 mil em benfeitorias, mais a entrada, impostos, e dano moral?
Desde já meus agradecimentos
Obrigado
Resposta
Boa tarde. Se você não participou dessa ação você pode entrar nela e alegar inexiquibiliade em relação a você. Os efeitos subjetivos da coisa julgada previstos no art. 506 do CPC de 2015 é claro ao afirmar que “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”, portanto, se você não participou do processo você poderá impugnar solicitando que sejam revertidos por perdas e danos, ou seja, a CEF indenizará o vencedor da ação. Tal solução encontra lastro no artigo 30 parágrafo único da Lei 9514/97 e lei 13097/15 artigo 54 e seguintes. Por outro lado se você participou da ação deverá ajuizar ação de evicção.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
PAULO RIBEIRO
Pergunta
Corretor de Imóveis, credenciado pela Caixa. Pode adquirir imóvel da CAIXA, obtendo financiamento com Recursos subsidiados do FGTS. Na compra ele esconde que e Corretor e no cadastro informa que e empresario do RAMO DE CONSTRUÇÃO DE IMOVEIS, Ele esta praticando Especulação Imobiliaria com Recursos de Juros Subsidiados e controlados e coloca a venda imediatamente. Tendo um lucro de mais 150%. Esse negocio juridico pode ser cancelado ou denunciado.
Resposta
Boa tarde. O corretor não tem vinculo com a CEF, portanto, pode sim comprar imóveis de propriedade da CEF. São proibidos de comprar funcionários da CEF até o momento em que a CEF realiza o primeiro e segundo público leilão. Após esses leilões o imóvel passa a ser da CEF e ela determina se os funcionários poderão ou não comprar o imóvel. No caso do corretor a CEF apenas disponibiliza uma lista de imóveis que é pública e que ele poderá trabalhar para vender, portanto, também poderá comprar. Embora entenda sua indignação o negócio é plenamente licito.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Olinda
Pergunta
Bom dia , meu imóvel foi consolidado , quero saber que atos de processo devo proceder pra que impeça o leilão de acontecer , por favor me ajuda
Resposta
Boa tarde. Em primeiro lugar é importante que não assine nenhuma intimação, notificação ou responda qualquer e-mail. É necessário identificar se houve alguma nulidade no procedimento, suas condições e se for o caso ingressar com uma ação na Justiça
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Samuel Ferreira
Pergunta
O imóvel aonde eu morava foi arrematado em um leilão da caixa, pois não sai do imóvel até o antigo” dono” tentar reverter o leilão, não conseguindo, eu saí do imóvel, meses depois de sair do imóvel a nova proprietária está me processando por danos morais e matérias me cobrando os meses que eu fiquei no imóvel como cobranças de aluguéis. Eu somente morava no imóvel. Ela não entrou em tentou contato comigo para sair do imóvel e muito menos entrar em um acordo, simplesmente entrou com ação de danos morais e matérias, essa atitude é valida?
Resposta
Boa tarde. Ela pode cobrar taxa de ocupação desde que tenha lhe notificado e você resistido a desocupar o imóvel. Danos morais não são cabíveis nesse caso. Você deve procurar um advogado especialista em leilões de imóveis
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Jose Fagundes
Pergunta
Boa tarde Dr.
Realizei a compra de um imóvel através da Venda Direta. O imóvel estava ocupado, mas por conta de uma liminar, consegui a imissão, mesmo sem o processo finalizado. O antigo dono entrou contra a CEF, alegando não ter recebido a notificação para purga da moura. A CEF incluiu no processo o documento onde mostra que ele assinou o documento.
Agora ele abriu outro processo alegando que não recebeu a notificação sobre a data do primeiro e segundo leilão.
A CEF ainda não respondeu o processo, mas sei que foi feita a tentativa da entrega, mas ele realmente não recebeu o documento. (Informação de funcionário da CEF) Neste caso, o leilão pode ser cancelado? Ou a simples tentativa do Correios tentar entregar, já basta? E caso aconteça isso, como fica o meu caso, que já tenho a posse do imóvel por conta da liminar?
Resposta
Bom dia. Sim o leilão de fato pode ser anulado já que o mutuário não recebeu as intimações devidas. São duas as situações. A primeira você ingressa no processo e pede aplicação do artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97, ou seja, o banco deverá indenizar o antigo mutuário por perdas e danos. O segundo cenário é o desfazimento da arrematação e a devolução de valores para você. O primeiro cenário é o melhor para o mutuário, isso porque, se ele não tiver dinheiro para pagar a divida o imóvel retornará a leilão e dessa vez o banco fará corretamente.
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis
Pedro
Pergunta
Perdi o meu imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal, não foi notificado do leilão e meu imóvel foi vendido por R$ 200.000,00, mas o valor de mercado dele é de R$ 600.000,00
Resposta
Boa tarde. O leilão realizado sem a devida notificação do mutuário é nulo de pleno direito. O mesmo pode se dizer que se o valor da arrematação não for superior a 50%, pela ocorrência de preço vil. Recomendo ajuizar ação anulatória de leilão
Robson Costa
Advogado Especialista em Leilão de imóveiis