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Jose Fagundes 28/02/2022
Boa tarde Dr.
Realizei a compra de um imóvel através da Venda Direta. O imóvel estava ocupado, mas por conta de uma liminar, consegui a imissão, mesmo sem o processo finalizado.O antigo dono entrou contra a CEF, alegando não ter recebido a notificação para purga da moura. A CEF incluiu no processo o documento onde mostra que ele assinou o documento.
Agora ele abriu outro processo alegando que não recebeu a notificação sobre a data do primeiro e segundo leilão.
A CEF ainda não respondeu o processo, mas sei que foi feita a tentativa da entrega, mas ele realmente não recebeu o documento. (Informação de funcionário da CEF) Neste caso, o leilão pode ser cancelado? Ou a simples tentativa do Correios tentar entregar, já basta?E caso aconteça isso, como fica o meu caso, que já tenho a posse do imóvel por conta da liminar?
Bom dia. Sim o leilão de fato pode ser anulado já que o mutuário não recebeu as intimações devidas. São duas as situações. A primeira você ingressa no processo e pede aplicação do artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97, ou seja, o banco deverá indenizar o antigo mutuário por perdas e danos. O segundo cenário é o desfazimento da arrematação e a devolução de valores para você. O primeiro cenário é o melhor para o mutuário, isso porque, se ele não tiver dinheiro para pagar a divida o imóvel retornará a leilão e dessa vez o banco fará corretamente.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Samuel Ferreira 04/02/2022
O imóvel aonde eu morava foi arrematado em um leilão da caixa, pois não sai do imóvel até o antigo” dono” tentar reverter o leilão, não conseguindo, eu saí do imóvel, meses depois de sair do imóvel a nova proprietária está me processando por danos morais e matérias me cobrando os meses que eu fiquei no imóvel como cobranças de aluguéis. Eu somente morava no imóvel. Ela não entrou em tentou contato comigo para sair do imóvel e muito menos entrar em um acordo, simplesmente entrou com ação de danos morais e matérias, essa atitude é valida?
Boa tarde. Ela pode cobrar taxa de ocupação desde que tenha lhe notificado e você resistido a desocupar o imóvel. Danos morais não são cabíveis nesse caso. Você deve procurar um advogado.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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PAULO RIBEIRO CAMELO 25/01/2022
Corretor de Imóveis, credenciado pela Caixa. Pode adquirir imóvel da CAIXA, obtendo financiamento com Recursos subsidiados do FGTS. Na compra ele esconde que e Corretor e no cadastro informa que e empresario do RAMO DE CONSTRUÇÃO DE IMOVEIS, Ele esta praticando Especulação Imobiliaria com Recursos de Juros Subsidiados e controlados e coloca a venda imediatamente. Tendo um lucro de mais 150%. Esse negocio juridico pode ser cancelado ou denunciado.
Boa tarde. O corretor não tem vinculo com a CEF, portanto, pode sim comprar imóveis de propriedade da CEF. São proibidos de comprar funcionários da CEF até o momento em que a CEF realiza o primeiro e segundo público leilão. Após esses leilões o imóvel passa a ser da CEF e ela determina se os funcionários poderão ou não comprar o imóvel. No caso do corretor a CEF apenas disponibiliza uma lista de imóveis que é pública e que ele poderá trabalhar para vender, portanto, também poderá comprar. Embora entenda sua indignação o negócio é plenamente licito.Dr. Robson Geraldo Costa
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augusto gaspar da costa neto 25/01/2022
Ola Dr. Primeiramente muito obrigado por nos disponibilizar do seu tempo para esclarecer de nossas dúvidas..
Pois bem, adquiri um imóvel através da venda direta pela caixa econômica em Outubro de 2020; fiz o arremate do mesmo pagando a entrada e financiando o resto, em seguida já com contato a GILIE me informei dos procedimentos para a confecção da escritura e registro e assim os fiz.
Tentei contato com o ex-mutuário e mesmo disse que só sairia do imóvel com ordem judicial. Assim foi distribuída imissão na posse, sendo deferida tutela e julgada a procedência da ação. Os ex-mutários saíram do imóvel em fevereiro de 2021.
Realizei reformar na residência, diversas benfeitorias, e já morando na casa desde fevereiro 2021.
Ocorre que os ex-mutuários moveram um processo contra a CAIXA, uma vez que não teriam recebido informação do leilão, não sendo notificados. Se confirmou, uma vez que as parte receberam o AR no dia 28/08/2020, duas semanas depois do segundo leilão extrajudicial.
A ação foi julgada parcialmente procedentes os pedidos vertidos na petição inicial, extinguindo a ação com julgamento do mérito, com fundamento no artigo 487, I, do CPC para o fim de: declarar a nulidade dos leilões públicos do imóvel matriculado, bem como desconstituir a posterior alienação do bem aos corréus , que sou eu.
Existe possibilidade de reverter essa situação? Ou devo ingressar com uma ação indenizatória, uma vez que gastei uns 20 mil em benfeitorias, mais a entrada, impostos, e dano moral?
Desde já meus agradecimentos
ObrigadoBoa tarde. Se você não participou dessa ação você pode entrar nela e alegar inexiquibiliade em relação a você. Os efeitos subjetivos da coisa julgada previstos no art. 506 do CPC de 2015 é claro ao afirmar que “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”, portanto, se você não participou do processo você poderá impugnar solicitando que sejam revertidos por perdas e danos, ou seja, a CEF indenizará o vencedor da ação. Tal solução encontra lastro no artigo 30 parágrafo único da Lei 9514/97 e lei 13097/15 artigo 54 e seguintes. Por outro lado se você participou da ação deverá ajuizar ação de evicção.Dr. Robson Geraldo Costa
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Joxé Ferreira 20/01/2022
Dr. Robson, Muito se fala aqui da FALTA DE INITIMÇÃO a cerca de leilão extra judicial. Mas agora queremos saber sobre a teoria do CONHECIMENTO INEQUÍVO. Estamos vendo muitas familias perdendo o imóvel, Mesmo entrando justiça contra o Banco e contra o Arremantane. a teoria o CONHECIMENTO INEQUÍVOC está beneficiando os bancos. Quais são as orientaçõe do Senhor? Obrigado.
No processo judicial não há dúvidas que essa teoria pode e dever aplicada por expressa previsão legal. Contudo no procedimento de execução extrajudicial, sua aplicação deve ser bem restrita e o STJ já firmou entendimento consolidado que a intimação deve ser pessoal. Não há autos na execução extrajudicial, e a teoria do Conhecimento inequívoco, não se aplica por exemplo para a citação do processo, ou seja, seu equivalente na execução extrajudicial quando falamos da intimação das datas dos leilões.Dr. Robson Geraldo Costa
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José Ferreira 06/01/2022
Dr Róbson, arrematei um imovel,no leilão extrajudicial Caixa, fiz a Ecrittura, entrei com imissao de posse, porem o ex mutuário consegui anular o Leilão através de uma Liminar. Juiz do TRF3 possibilitou ele pagar o mesmo valor que eu arrematei. As alegações sao falta de imitações a cerca do Leilão, pois bem O Leilão está suspenso, pelo direito de preferência do ex mutuário. Ele não quer sair do imóvel. Existe possibilidade da CEF reverter essa situação? A CEF vai me devolver o valor arrematado. O Cartório de Imóveis vai averbar tal nulidade? Obrigado Dr Róbson.
Bom dia. Olha se as alegações se mantiverem ele ganhará a ação, desde que deposite o valor que você pagou, contudo, a CEF não costuma criar obstáculos para a devolução do dinheiro.Dr. Robson Geraldo Costa
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Luciano Molinari 06/01/2022
Recebi um telegrama de um Leiloeiro Oficial, dizendo que tem um leilão marcado para 19/01/2022 de meu imóvel, na qual moro nele, mas por condições financeiras desfavoráveis, deixei de pagar e agora querem me tomar o imóvel, como devo proceder, não posso perder esse imóvel?
Bom dia. Deve procurar um advogado para que ele análise e veja a possibilidade de alegar alguma nulidade para que você possa ganhar tempo para tentar alguma solução, tal como, a venda pelo valor de mercado e quitar sua divida.Dr. Robson Geraldo Costa
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Harley 06/01/2022
Ola Dr. Primeiramente muito obrigado por nos disponibilizar do seu tempo para esclarecer de nossas dúvidas..
Pois bem, adquiri um imóvel através da venda direta pela caixa econômica em Março de 2021; fiz o arremate do mesmo pagando a vista em seguida já com contato a GILIE me informei dos procedimentos para a confecção da escritura e registro e assim os fiz.
Tentei contato com o ex-mutuário e mesmo disse que só sairia do imóvel com ordem judicial devido ter ação na justiça questionando o leilão, com pedido de nulidade ( o que eu já sabia). Nesta ação eles já perdeu na sentença tipo A onde o juiz deu como improcedente o pedido. Os mesmos já teve uma ação em 2018 com mesma finalidade e transitada julgado em 2019 onde o Juiz negou lhes os pedidos.
Em 05/2020 entrei com a imissão na posse com pedido de liminar a juíza negou alegando que eu não lhes notifiquei extrajudicialmente, que em meio a situação pandêmica era preciso ser analisado com mais cuidado a desapropriação considerando o direito do bem estar social e além do mais eu não comprovavo ali naquele momento que precisavo daquele imóvel para morar. Entrei com recurso no 2 grau e os desembargadores manteve o decidido da juíza…
O advogado deles então com essa decisão, apresentou com vários pedidos, contestamos apresentando provas e inclusive a sentença tipo A da esfera federal mencionada acima,
A juíza então pediu aos ex mutuários que apresentasse a ela teor da tal sentença e possível certidão de trânsito em julgado da mesma. Assim fizeram e com vários pedidos inclusive de suspensão do processo até que venha em julgado o processo deles na vara federal pois eles entrou com recurso e aguarda decisão.
Sendo assim a juíza decidiu então dar a imissão na posse do imóvel até que saia a sentença tipo c e certidão de trânsito em julgado da mesma alegando que caso mesmo viesse a vencer na esfera federal se tornaria inviável a imissão na posse do imóvel arrematado. E assim fez a suspensão do meu processo de imissão na posse do imóvel. Gostaria de saber qual procedimento devo tomar ? Qual recurso devo entrar? Seria talvez viável um embargos de declaração levando em consideração que eu arrematante do imóvel de boa fé nada tenho haver com o questionamento do leilão entre o ex- mutuário e caixa?
Existe a possibilidade deles ganhar essa causa e eu não conseguir a posse do imóvel ?Desde já meus agradecimentos
Obrigado
Bom dia. Pelo que você relata seria muito difícil eles ganharem a ação, diga-se, totalmente improvável. Você deve recorrer dessa decisão porque o artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97, artigo 54 da Lei 13.097/15 e artigo 252 da Lei de Registros Público lhe dão amparo. O Superior Tribunal de Justiça também tem entendimento nesse sentido. É claro que seria interessante você ter notificado, mas isso não impede a imissão na posse do imóvel. Deve entrar também com os embargos de declaração, não só alegando essas questões como também requerendo medidas cautelares de forma subsidiária, para evitar o enriquecimento sem causa e a procrastinação do processo.Dr. Robson Geraldo Costa
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Lucas 20/12/2021
Bom dia Dr. Robson, tudo bem?
Me ajuda em uma demanda:
Arrematamos um imóvel pela Caixa, o mesmo estava ocupado, mas já conseguimos a posse através da liminar (processo em andamento).Para a nossa surpresa, o ocupante abriu um processo na Esfera Federal pedindo a anulação, informando que não recebeu a notificação para Purga da Moura. Conseguimos provar que ele recebeu e o processo continua. No primeiro despacho, o juiz entendeu que a Caixa fez o processo correto e ainda questionou o antigo ocupante de ter participado do leilão, o que prova que ele tinha conhecimento do processo de leilão extrajudicial.
Agora, ele abriu outro processo federal pedindo a suspensão do leilão, alegando que não foi informado as datas do leilão. Porém a caixa já mandou um print onde mostra que eles registraram uma carta (telegrama) endereçado a ele para informar a data do leilão.
Entrei em contato com o Correio e o mesmo disse que não consegue um registro informando se o antigo ocupante recebeu ou não a carta, por já ter dois anos.Neste caso, como proceder? Posso perder o imóvel mesmo já tendo a posse dele, caso o juiz suspenda o leilão?
Boa tarde. De acordo com o artigo 30 parágrafo único da Lei 9.514/97 mesmo que o mutuário ganhe a ação ele resolverá por perdas e danos com o antigo credor, assim, você não perderá seu imóvel, bastando que seu advogado utilize essa argumentação em sua defesa.Dr. Robson Geraldo Costa
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André 20/12/2021
Houve arrematação concluída, leilão extrajudicial, pago o valor pelo arrematante, mas o comprador se arrependeu e não quer mais entregar o bem arrematado por entender que o valor tinha sido vendido por valor muito baixo. Em eventual ação de perdas e danos, o valor que se deve cobrar deve equivalente ao valor da arrematação ou o valor de mercado do bem arrematado ?
Boa tarde. Em principio é o valor da arrematação do bem, além das perdas e danos. Contudo, a depender da situação e do que dispõe o edital até seria possível cobrar o valor de mercado.Dr. Robson Geraldo Costa
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Rosana aparecida alves 20/12/2021
Bom dia Dr. Preciso muito de uma ajuda um conselho
Minha casa foi para leilao esse ano. Eu Não recebi notificacao. O ar foi na casa da minha irmã. Ela não tinha conhecimento que era de um.leilao não me avisou nem abriu o ar. Fiquei sabendo depois quando ela disse que tinha chegado um papel lá na casa dela mais que não sabia oque era.
Eu sabia da divida fui várias vezes na caixa porém nunca consegui pagar a dívida ou negociar pois a caixa sempre dizia que não estava mais no sistema. Eu Não sabia que eu tinha que pegar um advogado para conseguir quitar a dívida.
O valor da casa esta abaixo do mercado…tenho kitinet no funda casa porém isso não consta no edital. Alem disso o valor da avaliação que está no edital e de 1( cento e noventa e dois mil) Mas no edital o valor inicial está 50.( cinquenta mil) vc acha que isso pode me beneficiar.? Posso pedir uma.vistoria ? O leilão já foi feito e arrematado. Entrei na justiça…. será que tenho chance de uma possível negociacao.acha que tenho chance ?Boa tarde. A intimação deve ser pessoal e tem de atingir a finalidade. Se você provar que não foi intimada há boas probabilidades de anular o leilão. A questão de não mencionar a edícula não anula o edital, contudo o valor de R$ 50.000,00 é considerado preço vil.Dr. Robson Geraldo Costa
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Cleber Freitas 15/10/2021
Arrematei um imóvel do leilão da CEF, paguei e dei entrada no cartório, fiz a escritura, mas na hora do registro o cartório negou pq a CEF não tinha feito Leilão Negativo, dai o cartorio me disse que não tinha como registrar sem antes a CEF resolver esse leilão negativo, dai a CEF ficou de resolver.
Mas o AR que a CEF mandou pelo correio não foi assinado pelo devedor da casa, e a citação para do aviso das datas dos leilões foram feitas por edital. e eu perguntei la no cartorio
se eles iriam aceitar, e o mesmo me disse que vai aceitar.
Dai eu perguntei no banco qual seria o procedimento do banco diante da negação do registro, ela me disse que o banco iria fazer o distrato
Bom a minha pergunta é, eu tenho direito do distrado e o meu reembolso 100% do que eu paguei, e mais alguma multa por perca e danos morais?Boa tarde. Sim, você teria direito ao distrato e ao reembolso de todas as despesas que efetuou em caso de negativa no registro do imóvel. Sua devolução seria de 100% do valor pago no imóvel. Já em relação a danos morais a justiça entende que nesses casos houve mero dissabor, nada apto a ensejar uma futura indenização por danos morais.Dr. Robson Geraldo Costa
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Eliza Andrade 13/10/2021
Bom dia, Dr. Robson Geraldo Costa!
Comprei um imóvel na venda direta da CEF e não fui informada que tinha um processo do antigo dono. Eu só fiquei sabendo do processo pelo ex proprietário quando o procurei, não obtive êxito porque ele disse que só sai com ordem do juiz. Tem como responsabilizar a CEF ou o corretor credenciado por não terem me informado a real situação do imóvel? Já entrei com a imissão na posse há um ano e ainda nada foi resolvido. Se eu tivesse conhecimento do processo eu não teria feito a compra. O valor da minha entrada foi de 70% do imóvel. Nem o corretor e nem a CEF me fornecem nenhum tipo de informações.
Obrigada pela atenção.Em complemento a sua pergunta anterior, é preciso fazer uma análise do seu processo de imissão de posse e o processo do antigo proprietário para identificar o porque dessa demora e se há algo a fazer.Dr. Robson Geraldo Costa
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Eliza Andrade 13/10/2021
Bom dia, Dr. Robson Geraldo Costa!
Eu comprei um imóvel na venda direta da CEF e não fui informada que tinha um processo do antigo proprietário. Só fiquei sabendo por ele quando o procurei pra conversar. Já tem 1 ano que entrei com a imissão na posse e ainda nada foi resolvido. Não tenho informações nem da CEF e nem do corretor credenciado. Posso acionar na justiça o corretor ou a CEF por não terem me dado todas as informações sobre o imóvel? Tem como fazer alguma coisa? No dia da compra o corretor disse que não tinha processo na casa. Obrigada pela atenção.Boa tarde. Em todas as aquisições de imóveis em leilões ou venda direta, é altamente recomendável a contratação de uma consultoria e assessoria jurídica para evitar esses dissabores. Embora fosse altamente recomendável que o corretor lhe informasse que havia ação do antigo proprietário, essa informação teria de ter partido da CEF. É evidente que houve uma falha se não constou da descrição do imóvel. Contudo, se o corretor lhe informou que não tinha nenhuma ação, ele assumiu o risco dessa informação e passa a responder pelos prejuízos por ele causados. Em tese é possível ajuizar ação em face de ambos, entretanto advirto que terá que produzir provas robustas sobre o que você alega.Dr. Robson Geraldo Costa
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Taciana Cristina Araujo de Lira 13/10/2021
Boa noite
Minha pergunta,
Dei um lance em um imóvel ,paguei o valor e ficamos esperando a gerente liberar o contrato, fomos pegos de surpresa que o imóvel foi vendido recentemente e ainda mais com o valor de lance menor que o meu , moro no imóvel, fui várias vezes na caixa acompanhar o processo , pergunta quando iríamos assinar .
E estamos nessa situação
Como pode nos ajudar .
A ceven informa que a proposta foi desclassificada,mas como não fomos informados ,estamos indo sempre a agência ,buscar informacoes ,o imóvel já se encontra em nome de outra pessoa e pior moramos no imóvel
O seu caso, infelizmente seria o ajuizamento de ação de danos materiais e até danos morais. Você teria que produzir provas de que estava diligenciando na finalização da compra e venda. Também é interessante saber qual foi o motivo da desclassificação. A depender da análise é possível inclusive a ação de nulidade de compra pelo terceiro e a obrigação de fazer em face da CEF para obrigado-lá a venda do bem.Dr. Robson Geraldo Costa
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Pedro 08/09/2021
Como participar de um leilão de imóveis judicial?
Acesso o nosso passo a passo sobre como participar de leilões em nosso blogDr. Robson Geraldo Costa
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Elaine 08/09/2021
Arrematei uma casa no leilão caixa, na proposta falava que o imóvel aceitava financiamento inclusive já paguei o boleto da entrada . Agora a caixa alegou que o imóvel não tem
Habite-se , isso é possível? O que devo fazer?Infelizmente você terá que pedir o desfazimento do leilão e resgatar o valor pago de volta. Sem Habite-se, você não conseguirá financiamento.Dr. Robson Geraldo Costa
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Helinton 08/09/2021
Boa tarde, digamos que um imovel vá a leilao por preco considerado vil, caso nao houver recurso do executado na prazo, ou este nao for aceito, e carta de arrematacao e imissao de posse realizadas, ele pode depois em acao autonoma requerer a nulidade do leilao declarando preco vil? Se sim, como fica o arrematante nessa situacao caso declarada procedente a acao de preco vil nessa acao autonoma,?, perde possiveis benfeitorias construidas no imovel durante sua posse, e que será devolvido, imovel que adquiriu de boa fé no leilao? ou caso o executado tenha decisao favoravel ela se limitará a perdas e danos devidos pelo credor da acao?
Boa tarde. Sim há a possibilidade mas a nulidade tem de ser extremamente grave. O arrematante poderá optar em continuar no imóvel, nesse caso só teria de indenizar o proveito indevido que obteve. Por exemplo o preço mínimo tinha de ser R$ 500.000,00 e foi vendido por R$ 450.000,00, você teria de indenizar o valor de R$ 50.000,00.Dr. Robson Geraldo Costa
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Marcos dos Santos carvalho 08/09/2021
Comprei um apartamento venda direta no edital a caixa assumiria as dívida do IPTU e do condomínio atrasados até agora ela não se manifesta em pagar
Boa tarde. Eles demoram a pagar se não forem cobrados. O Sr. tem de procurar o Gilie e enviar os documentos necessários a cobrança.Dr. Robson Geraldo Costa
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Santos 08/09/2021
Arremántei um imóvel e paguei o valor do arremate. Só que o processo deu continuidade. Posso reaver o dinheiro?
Na verdade você tem que verificar o que aconteceu. Se a arrematação foi desfeita basta pedir ao juiz a devolução dos valores. Se a arrematação não foi desfeita tem de pedir a carta de arrematação e a imissão na posse.Dr. Robson Geraldo Costa
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Germano Fiamoncini Neto 08/09/2021
Meu pai tem um imóvel antigo enchaimel italiano original um dos mais antigos da cidade. Considerando o valor histórico e sendo um dos poucos restantes nesse estilo penso em leiloar ele, pois acredito q existam pessoas interessadas. Independente da avaliação do terreno e do imóvel como funciona um leilão nesse caso? Imóvel construído por imigrantes italianos com adega de vinho para fabricação artesanal original, sem tombamento histórico…
O imóvel a leilão nesse caso segue suas regras. Basta procurar um leiloeiro e pedir para que venda o imóvel em leilão pelo valor que acredita que valha o bem. Nesse caso, você estará apenas utilizando da base de clientes do leiloeiro mas a venda será uma compra e venda comumDr. Robson Geraldo Costa
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FERNANDA PAIVA 08/09/2021
Arrematei um imóvel em Fev/20. Constava que o condominio deveria ser pago pelo arrematante a partir da arrematação.
Pedi a sindica que enviasse o boleto para pagamento, já em março/20, porém a mesma me entregou o boleto no nome do antigo proprietario. Alegando que só poderia alterar o boleto após o registro do imóvel.
Recusei pagar boleto que nao estivesse em meu nome.
Em junho/21 saiu o pagamento judicial e o condominio recebeu a quantia da venda via leilão e eu recebi a carta de arrematação, registrando o imóvel em 29/07/21.
O condominio me acionou via escritório de advocacia, cobrando multa, juros e 900 reais de honorário advocaticios – 1500 reais a mais do valor que propus pagar sendo o valor devido.
Não achei justo, pois o condominio nao deu alteranativa para eu pagar, via deposito bcancario ou boleto no meu nome.
É certo pagar boleto em nome de outra pessoa?
Devo ser penalizada por não ter recebido cobrança devidamente no nome nome ? como proceder nesse cenário?Prezado, o condomínio agiu de maneira correta. Não haveria problema você ter pagado o condomínio em nome do antigo proprietário. O que a Lei exige é que você detenha o recibo de pagamento, que no caso seria o próprio comprovante eletrônico. Infelizmente terá que arcar com esses custos.Dr. Robson Geraldo Costa
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Hanna Camila Ruzza Zanete 08/09/2021
Boa tarde, quando se tem um lote e o mesmo foi a leilão, porem no edital não constava edificações e benfeitorias e o leilão não foi cancelado. O que fazer?
Boa tarde. Pode ser pedido a nulidade do leilão ou ainda a ação anulatória de arrematação.Dr. Robson Geraldo Costa
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claudio 06/04/2021
Ano passado comprei um imovel de leilao online e nao estou conseguindo os documentos para fazer a escritura do imovel, ja fui na caixa e eles falaram que e feito tudo online mas nao consegui…aonde devo recorre para conseguir esses documento ou quem devo procurar?
Boa tarde. Em se tratando de leilão de imóvel da CEF você deverá procurar o departamento da CEF chamado GILIEDr. Robson Geraldo Costa
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Jean 29/03/2021
Em um leilão judicial 2 praça,
Eu sou o arrematante contemplado, paguei todas as guias, recebi a carta de arrematação concluída.O antigo dono do lote decidiu quitar os débitos existentes, (um dia depois do leilão concluído). O juiz pode aceitar a quitação? Eu posso perder o lote arrematado? O antigo dono pode quitar a dívida existente depois que o leilão finalizou?
Estou com este problema onde o juiz concedeu ao dono a “colher de chá” de quitar o débito depois do leilão finalizado e arrematado por mim!
Estou aguardando a decisão final. Isso é possível? É legal na lei dar chance de quitação após o leilão finalizado e arrematado?
Boa tarde. O direito de quitar o débito vai até o inicio do leilão a ser realizado. O juiz acabou por decidir de forma equivocada. Se você ainda não foi intimado, terá que constituir um advogado e interpor recurso de agravo de instrumento que provavelmente lhe será favorável.Dr. Robson Geraldo Costa
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Carla 20/03/2021
Bom dia meu apartamento ta em leilão eu fiquei sabendo em cima da hora disso Eu queria saber se tem algo para fazer pra me ajudar e tirar desse leilão porque eu queria fazer acordo e nunca aceitaram minha proposta falaram que a advogada do condomínio que não queria aceitar acordo ou pagava a vista ou perdia e outra hora era a síndica que não aceitava ou conselho diretivo do condomínio ficava esse joga joga sabe .A advogada do condomínio disse que não atendia presencialmente só a secretária que atendia . Eu nunca vi uma coisa dessas . Por favor se puder me ajudar me chame no zap. Obrigado
Boa tarde É necessário verificar se não perdeu as oportunidades de impugnação da divida e da avaliação.Dr. Robson Geraldo Costa
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Douglas 20/03/2021
Olá.
Efetue a compra de um imóvel da caixa, modalidade compra direta.
Demorei quase dois anos para registrar em cartório pois havia vários vícios cometidos pela caixa.O imóvel havia dívidas de condomínio e a caixa só quer pagar a dívida antes da arrematação. Esse período em que a não consegui registrar o imóvel em cartório não é de responsabilidade da caixa o pagamento do condomínio, pois não consigo entrar com uma ação de imissão de posse por não ter o registro do imóvel em meu nome. Eu sou responsável pelo imóvel no momento do lance ou depois do registro em cartório de imóvel.Boa tarde. Após a compra você é responsável pelo pagamento de todos os tributos e condomínio que incida sobre o imóvel. Caso a demora no registro se deu por culpa da caixa é possível pedir uma indenização por perdas, danos e lucros cessantes.Dr. Robson Geraldo Costa
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Simone 20/03/2021
Boa tarde
Meu imóvel que herdamos do meu pai está indo a leilão por causa de uma dívida trabalhista, infelizmente perdemos. No caso, a casa estava alugada mesmo porque o imovel fica em Osasco e eu moro em Guarulhos eu e o meu irmão não fomos morar porque com o aluguel que recebiamos nós pagavamos o nosso o qual moramos hoje. Neste caso nós recebemos algum dinheiro caso o imovel seja arrematado?
Caso você prove que usa o dinheiro do aluguel para pagar o seu aluguel o imóvel será considerado bem de família. Já em relação a possível venda do bem, o dinheiro que sobrar da venda será entregue a vocês.Dr. Robson Geraldo Costa
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Suelyigleziasdemiranda 11/03/2021
Comprei o agio de uma casa da caixa e o dono sumiu e sem ele não resolver nada sobre o imovel ficou como se fosse um aluguel carissimo
Precisamos que formule melhor sua perguntaDr. Robson Geraldo Costa
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Marcelo 05/03/2021
Boa tarde, arrematei um imóvel por um valor abaixo dos 50% da avaliação, perto de 40%. Já registrei o mesmo em meu nome e fiz muitas reformas nele. Daí ocasionalmente me falaram que o leilão pode ser cancelado por ser o tal de preço vil. Caso alguém entre com uma ação, corro o risco de perder este imóvel e todo valor investido nele até então?
Boa tarde. Depende. Preço vil não necessariamente é de 50%. Se falarmos de um leilão judicial é o valor que o juiz estipular. Se falarmos em um extrajudicial, ai sim haverá risco. Contudo você é adquirente de boa fé e em caso de uma nulidade teria direito de retenção do bem até que as benfeitorias fossem indenizadas. Não haverá prejuízo para você.Dr. Robson Geraldo Costa
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Marcelo Augusto Cabral 05/03/2021
No leilão extrajudicial movido por banco.
Caso o fiduciante consiga anular o leilao após longo prazo na justiça. (Ex transito final julgado demorou 3 anos) O que ocorre com o valor pago pelo arrematante de IPTU e Condomínio nestes 3 anos? O banco reembolsa o arrematante estes IPTU e Condomínios? O arrematante vai ter que ‘brigar na justiça ou o banco reembolsa sem problemas?Bom dia. No caso do condomínio se ele usufruiu o banco não irá reembolsar. Já o IPTU e eventuais benfeitorias serão reembolsadas. O valor pago pela arrematação será oferecido com uma correção monetária, provavelmente IGPM. Via de regra o Banco devolve sem problemas, entretanto se você discordar terá que entrar na justiça.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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assuero 05/03/2021
emprestei um dinheiro meu cunha em 2013 e fiz uma dação em pagamento com garantia da casa para ele pagar em 2020, nesse meio tempo ele pegou um outro emprestimo e deu a casa tambem como garantia para a caixa federal, não pagou e caixa consolidou a divida e vendeu posteriormente no leilão extra judicial, executei o contratro e juiz stambem adjudicou a casa pra mim, eu estou na posse, porem a pessoa que arrematou pediu a imissao de posse mais o juiz negou a lximinar.
liminar.
agora a casa tem 02 donos, o que eu faço entro com a anulatoria do loeilão extra contra a caixa?Olha é necessário verificar se você anotou a garantia na matricula antes da CEF. Só com a análise da matricula é que poderemos falar quem de fato será dono.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Joey Sperandio 05/03/2021
Olá! Aquiri um imóvel em leilão da Caixa que tinha um processo em julgamento, e 3 meses DEPOIS de registrado o contrato em cartório o ex-proprietário teve uma sentença a seu favor, onde a justiça reconheceu a “nulidade da notificação realizada, bem como a de todos os atos executórios posteriores.”. Em ambargos de Declaração, solicitou “requer seja reformada a Sentença para consignar a anulação de todos os atos posteriores a citação sendo mister a discrição de cada um deles, inclusive do LEILÃO e EVENTUAL ADJUDICAÇÃO DO BEM.”, e isto foi negado. Não entendi muito bem o por que ele solicitou isso, e como isso foi negado, o que acarreta? Agora, 5 anos depois da aquisição do imóvel (sendo que estou na posse do mesmo há 4 anos), a Caixa entrou em contato solicitando meu comparecimento na agencia para fazer o cancelamento da venda, oferecendo a devolução dos valores pagos reajustados pela poupança. Posso exigir que o reajuste seja feito na taxa pactuada no contrato? Outra, me foi sugerido que tentasse um acordo com a Caixa, para manter o contrato de financiamento que tenho e alterar o imóvel por outro na mesma região. É possível este tipo de acordo extrajudicialmente? Além disso, caso não haja acordo, cabe indenização de Danos Morais e Danos Materiais advindos do distrato?
Bom dia. Se você não participou do processo deveria entrar e se opor porque a sentença só pode produzir efeitos entre as partes. Se você participou do processo o caminho é um acordo extrajudicial com a CEF. Você pode sim tentar outro índice, mas ai vai depender da CEF concordar ou não. Já em relação a transferir o financiamento para outro imóvel, isso não é viável, porque envolve uma série de questões e impedimentos que tornariam a operação muito complicada. Já em relação aos danos morais e materiais há de se observar que quem compra imóvel em leilão sabe dos riscos e portanto não pode alegar surpresa. Os danos materiais podem ser cobrados, contudo, atente-se que se a CEF não cobrou pelos 4 anos que você morou no imóvel, ela poderia vir a cobrar em contra ataque a uma ação por você ajuizada.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Francisco 05/03/2021
Boa tarde
Tenho um imóvel que dei em garantia a um empréstimo junto à Caixa Econômica. Como não consegui pagar a totalidade das parcelas. O Banco consolidou a,posse. Foi a 2 leilões sem arrematação. Depois a venda direta online, onde pelo que constei foi arrematado (acompanhei os lances).
Pergunto: Desde o primeiro momento estou com uma ação na justiça, sempre indeferida pelo Juiz, não sei se por incapacidade do advogado ou oquê. Na última decisão do Juiz, isto antes dos leilões, ele determinou fosse marcada uma audiência de conciliação, mesmo assim a Caixa promoveu os leilões e a posterior venda. Acontece que o laudo de avaliação somente foi feito sobre o terreno, assim como o contrato, sendo que possui uma casa não averbada com 143 metros quadrados emcima, isto desde a época da avaliação, empréstimo. A casa possui planta e habite-se. A venda foi por aproximadamente 280.000,00, sendo que o imóvel total tem o valor de aproximadamente 750.000,00. A Caixa declara minha dívida em 535.000,00, sendo totalmente abusiva, contratei um perito que a calculou em 153.000,00. O novo proprietário tem direito à casa, ou posso tirar tudo oque puder, telhado, elétrica, grades, janelas, etc? Poderia talves tentar um acordo financeiro com o novo proprietário para deixar a casa como está? Entrar com um novo processo contra o Banco?
Até este momento a venda não foi averbada no registro de imóveis pelo novo proprietário, fazem 40 dias desde a arrematação.Em primeiro lugar se houve aumento da construção é necessário pedir reavaliação do imóvel, sendo que deveria ter sido solicitado ao juízo a nulidade desses leilões se a observância das formalidades legais. Em relação a perícia deve-se ter muitas ressalvas porque se não foi elaborada conforme os parâmetros contratuais nada quer dizer. Não recomendo que retire bens que foram aderidos ao imóvel. Pode-se retirar móveis, lustres ou outro objeto de valor. Se estivermos falando de portas, janelas tomadas, torneiras pode-se substituir por um de menor valor. Em relação a uma nova ação, só analisando as já propostas para avaliar. Tente fazer um acordo com o novo proprietário.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Nadja almeida 19/01/2021
Caro advogado, gostaria de saber como proceder, já que tenho um imóvel que estava em lide com o banco, o advogado abandonou a causa… pra resumir, foi a leilão, voltou a ser patrimônio do banco, fui 3x ao banco, não sabiam me informar nada a respeito, estou morando ainda no imóvel, nunca fui contatada pelo banco pra tomar ciência em nada, em leilões, em nada e não sei como proceder, queria uma orientação… te serei grata.
Seria necessário verificar o que aconteceu no seu processo contra o banco, pois, só pode reclamar em juízo se o seu processo não foi julgado pelo mérito. Também tem que sabe quais pedidos foram realizados nesse processo, só assim seria possível lhe orientar melhor.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Joana 19/01/2021
Comprei um imóvel da venda direta caixa,qua do fui na rua do imóvel,e falei com o ocupante do imóvel,ele alegou ser um erro da caixa,a caixa colocou o endereço errado, tenho as provas nós relatórios da caixa que confirmavam sobre o imóvel .Os vizinhos do local,confirmaram a real casa da antiga dona que foi , e que realmente era um erro da caixa,como proceder? O morador da casa que comprei tem os documentos de compra e venda,pela caixa. E na escritura que a caixa me apresentou,consta como o nome de outro proprietário,pelo que os vizinhos haviam comentado,as histórias batem,se foi realmente erro da caixa e eles possuem fotos e relatórios com a venda da casa errada,o que eu faço?
Sendo que fiz um empréstimo de 35mil reais para adquirir esse imóvelSe a Caixa errou, o que parece ser o caso terá que pedir a rescisão da arrematação na via administrativa ou a anulação do leilão na via judicial. Em relação ao empréstimo poderá exigir o pagamento de todo o juros que você arcou.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Teresa 19/01/2021
Um imóvel leiloado em venda direta mas com erro no número de porta do pode ser leiloado?Esse contrato é válido? já que os boletos do financiamento , todo o contrato com a caixa, a averbacao no cartorio estao todos com o numero errado do imovel? Ex. no contrato estar número 18 mas a casa é número 22 . Inclusive no leilao não apareceu a imagem do imóvel.
Boa tarde. Um imóvel em venda direta já passou pelos procedimentos de leilões previstos na Lei de Alienação Fiduciária. A questão é saber se a numeração estava errada por culpa do mutuário ou por culpa do banco. Se as intimações não foram enviadas ou devolvidas haverá a nulidade dos leilões.Dr. Robson Geraldo Costa
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Tiago Moreira 26/11/2020
Arrematei um imóvel na venda direta da caixa econômica e, desde o princípio, o imóvel permitia o financiamento. Paguei o 5% e Agora fui informado pela praça que esta gerenciando o bem que talvez eu não consiga o financiamento junto à agência porque o imóvel foi à leilão por conta de operação comercial não adimplida por empresa (que o deu em garantia e não a honrou), e não por inadimplência relacionada ao SFH. Pergunto, a caixa pode agora descumprir o edital? Isso é motivo pra caixa não autorizar o financiamento? Quais são meus direitos aparentes nesse caso?
Boa tarde. Caso o imóvel não permita financiamento seu dinheiro será devolvido. Embora seja cabível uma ação o proveito econômico dela seria tão pequeno que não valeria a pena. Isso porque você teria que provar os prejuízos que você sofreu pela não concretização do negócio. Não é cabível danos morais de forma automática, portanto, acredito que o melhor no seu caso é pegar o seu dinheiro e participar de outro leilão.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Laércio António 26/11/2020
Imóvel penhorado pela CEF que consolidou a penhora e levou o imóvel a leilão. Frustrados os dois leilões, A CEF procedeu à venda direta do imóvel, mesmo sem oferecê-lo ao inquilino ou ao proprietário.
Prezado, há a necessidade de ofertar o imóvel para preferência apenas para o proprietário que terá que depositar o valor total do débito antes do inicio do leilão. Se não foi notificado poderá pedir a anulação do leilão ou sua reversão por perdas e danos. A venda até pode ser anulada mas a hipótese além de remota, tem previsão na legislação que nesses caso se resolve por perdas e danos caso o leilão venha a ser declarado nulo.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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tiago moreira dos santos 26/11/2020
Prezados, a caixa vendeu um imóvel (venda direta), onde afirmou que o bem tinha 98 metros de área privativa. Ocorre que o imóvel tem apenas 68 metros de área privativa. No fim do documento “como comprar” eles coloca que “Nenhuma diferença porventura comprovada nas dimensões dos imóveis que compõem o lote pode ser
invocada, a qualquer tempo, como motivo para compensações ou modificações no preço ou nas condições de
pagamento, ficando a sua regularização a cargo do proponente vencedor.”. A caixa pode se eximir do erro e contrariar o código do consumidor, pois vende um imóvel dela superdimensionado (informação errada) e depois simplesmente lava as mãos? Tem o comprador amparo para poder conseguir uma readequação proporional? Afinal, a caixa afirmou falsamente que o imóvel tem 98 metros de área privativaBoa tarde. Por se tratar de venda direta, uma modalidade de licitação pública, e as ressalvas constantes o edital, dificilmente você conseguiria uma indenização em juízo. Essa indenização só teria êxito se comprovadamente vc tiver sido induzido a erro. Por exemplo no condomínio existir duas metragens, e a metragem anunciada corroborar com a metragem do apartamento de maior valor. É necessário quando da compra de um imóvel em venda direta ou leilão a análise da matricula do imóvel, justamente porque todos os bancos se eximem com esse tipo de cláusula.Dr. Robson Geraldo Costa
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Marcilio 23/11/2020
Boa noite. Fui no cartório de registro de imóveis solicitar memorial descritivo e mapa de elaborado dos perímetros de imóvel rural. No cartório disseram que só o proprietário pode solicitar estes documentos. Isto procede?
Esses documentos são públicos e qualquer um pode solicitarDr. Robson Geraldo Costa
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joão cesar sousa e silva 23/11/2020
Bom dia Dr!
Tenho uma situação peculiar: O imóvel foi vendido pela CAIXA em leilão, que posteriormente foi anulado. Como o arrematante já havia conseguido fazer a transferência do imóvel, e não foi notificado pela CAIXA da ação que culminou com o cancelamento do leilão (e do registro do imóvel em seu nome) apenas 12 anos após, quando foi ao cartório para obter o registro do imóvel para uma possível venda, teve ciência que já não tinha a propriedade do mesmo (embora ainda mantenha a posse).
Como a CAIXA sequer o procurou para informar do cancelamento do leilão, da perda do imóvel, e para promover a devolução dos valores pagos, entendo que a ação correta para obter o ressarcimento seria de indenização por danos materiais e morais, não? Enxerga alguma possibilidade de se manter a posse do imóvel, visto que a ação de cancelamento do leilão já transitou em julgado sem que a CAIXA tomasse qualquer providência para comunicar o adquirente da evicção?
Muito Obrigado!
João Cesar.R: Caso o cancelamento do leilão tenha sido averbado na matricula do imóvel, o correto seria a reintegração de posse do imóvel, além da indenização por danos morais e materiais (algures pelo tempo que ficou afastado). Caso o cancelamento não conste da matricula vislumbro a ação de indenização por danos materiais e morais, sendo os danos materiais, a indenização pela perda do imóvel consistente na diferença entre o valor da divida e o valor de avaliação do imóvel, tudo corrigido desde o ato do leilão.Dr. Robson Geraldo Costa
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THIAGO DA SILVA LOURENÇO 05/11/2020
Comprei um imóvel no Leilão da caixa no dia 13/10, no entanto descobri que o mesmo possui uma ação judicial, cuja o juiz no dia do Leilão, após o seu acontecimento, deferiu em favor do autor o pagamento da propriedade em juízo e o cancelamento do leilão. Pergunto-lhes; consigo recorrer desta decisão? ou barganhar em juízo o valor de avaliação do imóvel da CEF, já que meus planos era vender o imóvel no futuro.
Boa tarde. É prematuro dizer sem ler o conteúdo da decisão. Em primeiro lugar devemos considerar se a decisão irá prevalecer, vale dizer, se o mutuário irá realizar o pagamento. Caso o mutuário não realize o pagamento sua venda continua válida. O segundo aspecto é sabe se você já registrou o imóvel. Só o registro do imóvel pode levar a ação de evicção onde em tese poderia se pleitear o valor da avaliação. O que ocorre é que muitos juízes entendem que nesses casos quando sequer se chegou a tomar posse do imóvel seria apenas cabível a devolução dos valores. Portanto, acredito que sem analisar a decisão judicial que anulou ou apenas suspendeu o leilão, em um primeiro momento recomendaria que apenas pegasse o seu dinheiro de volta.Dr. Robson Geraldo Costa
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Maria Aparecida 05/11/2020
Bom dia , arrematei um imóvel da caixa,dei o lance aguardei 90 dias e nada de assinar o contrato ,depois de tanto insistir descobrir que o leilão foi cancelado ,porq o laudo de avaliação do imóvel tinha vencido,isso com meu processo dentro da caixa ,e até agora não fizeram a devolução da minha entrada que foi ,,,5 mil reais,fora as taxas de certidão ,que teve que ser atualizada por demora deles mesmo ,e disseram bque esse valor de certidão não devolvem,tirei meu dinheiro da aplicação e está a mais de 90 dias na mão da caixa ,tenho o direito de entrar contra a cx?
Bom dia. Sim, você tem direito de reclamar os prejuízos sofridos tendo em vista que foi a CEF com a má prestação de serviçosDr. Robson Geraldo Costa
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Manuela 05/11/2020
Como recorrer a um imóvel que foi a leilão?
Bom dia. Você deve procurar um advogado para que ele analise se há elementos que podem ser utilizados para anular o leilãoDr. Robson Geraldo Costa
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clara 02/10/2020
Ola, boa tarde, tenho um imovel que deve ir a leilão nos proximos meses, gostaria de saber se como o imovel é meu e de minha irmã que tem 65 anos, ele não pode ser leiloado por menos do que 80% do valor. Ouvi dizer que isso é lei, gostaria de saber sobre a veracidade dessa informação. obgda Clara.
Boa tarde. O valor obtido com a venda do imóvel será destinado em primeiro lugar para pagamento dos débitos de IPTU e condomínio. O que restar será destinado para pagamento do saldo do financiamento que você tem com o banco, e finalmente se sobrar algum valor da arrematação o dinheiro retornaria a você.Dr. Robson Geraldo Costa
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Maria 18/09/2020
Boa noite.
Tivemos uma pequena propriedade rural familiar leiloada. Os advogados não alegaram impenhorabilidade e bem de família a tempo e viemos a perder a propriedade. O caso é que a empresa que levou a leilão passou na frente do Banco do Brasil que era penhor de primeiro grau… nao pagou a dívida que tínhamos no banco, hoje eles nos cobram dia e noite….
Já houve a arrematação mas todos advogado que eu procuro diz que é impossível anular o leilão. Não sei mais o que fazer.Boa tarde. O que deve ter acontecido é que você deve ter arrematado os direitos sobre a propriedade do imóvel. No caso de arrematação dos direitos você compra os direitos e obrigações. Contudo acredito que esse débito esteja prescrito, portanto, haveria a necessidade de adjudicação compulsória do bem ou mesmo usucapião a depender das circunstâncias. Apenas uma análise do processo poderá responder essas questões com acerto.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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REGINA DA SILVA FERREIRA 09/09/2020
Tive um imovel retomado pela caixa em 05/2016 tentamos anular leilao, depositos judicial mas nao deu em nada
A casa teve benfeitorias e foi vendida sem avaliação , foi pelo valor da garantia do contrato 107 mil , ja no primeiro leilao
Na epoca valia em torno de 250 mil
Agora em 4/9/2020 que tivemos uma audiencia pra ser devolvido a diferenca entre a venda e o valor que eu devia a CEF, eu posso discutir esse valor de venda muito baixo, pq pelo que entendi o primeiro leilao o valor é o de mercado?o adv disse que nao que toda benfeitoria é conta e risco do mutuario pq o imovel nao é seu!gostaria de saber se ainda tenho algo a fazer pq o valor que querem me devolver 20 mil
So na reforma na epoca gastamos 42
Fiquei desemregada e a maior renda era minha, foi retomada com 6 parcelas
Precisakos comecar de novo nossa vida
Obrigada
ReginaBoa tarde. Se o imóvel foi vendido já no primeiro leilão há sérios indícios de que a avaliação estava subvalorizada. A ação que você deveria ter entrado na época poderia ser a anulatória de leilão com pedido de pagar os valores em atraso. Também poderia ter cumulado o pedido de revisão do valor do bem. O imóvel só pode ser vendido por valor superior a 50% do valor de mercado. Acredito que esses pedidos possam ter constado do seu processo, pois muitas vezes embora você saiba o nome da ação que seus advogados entraram, eles podem ter efetuado todos esses pedidos. Só uma análise do processo poderá determinar se há mais algo a fazer..Dr. Robson Geraldo Costa
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Wilson da Silva 01/06/2020
Boa noite Dr. Robson Geraldo Costa!
Gostaria de tirar algumas dúvidas com relação à leilões realizados pela Caixa Econômica Federal(CEF). Se puder tirar minhas dúvidas sobre o meu caso, ficaria eternamente agradecido ao senhor.
Vamos começar:
Fiz um financiamento imobiliário com a CEF. Em razão de perda de renda/profissional não consegui honrar as prestações acordadas com a CEF. Após 3 anos, chegou a purga de mora para quitar em 15 dias, não consegui honrar a purga em razões já citadas. Sendo assim, recebi notificação de leilão em praça pública. Só que consultando na internet depois de entrar o imóvel em leilão, verifiquei que teve uma demanda judicial antes do imóvel entrar em leilão, com a CEF solicitando execução judicial do contrato firmando entre eu(mutuário) e mesma, porém não fui notificado de tal execução judicial. Nesse demanda, a CEF pediu custas processuais, alugueis, danos morais, reintegração de posse e execução de leilão extra-judicial. Só que antes de finalizar a demanda judicial, a CEF consolidou o imóvel antes mesmo de terminar o processo na primeira instância. O juiz de primeiro grau negou tudo o que o autor – CEF – solicitou, entretanto a CEF recorreu e entrou com pedido para cancelar a adjudicação e o juiz de segunda instância negou informando que o imóvel foi satisfatório pela dívida, ficando assim o imóvel em nome da CEF. Transitou e julgou, em momento algum ela retirou o imóvel no leilão extra-judicial. Compareceu em minha residência uma pessoa interessada em arrematá-la em leilão em praça pública, foi dado o lance.
Minhas dúvidas:
A CEF pediu a execução extra-judicial pela justiça e reintegração de posse e danos morais, foi negado pelo juiz. Transitou e julgou e o imóvel continuou em leilão com valor abaixo de 50% do valor de mercado e foi dado o lance abaixo de valor de mercado, o que entenda-se que é preço vil.
Houve a demanda judicial conforme eu relatei anteriormente, fica registrado na matrícula do imóvel essa demanda?
Quem deu o lance e arrematar, conseguirá registrar o imóvel em seu nome? E a CEF poderia ter feito isto – no caso o leilão extra-judicial mesmo com essa demanda judicial?
E mesmo se pudesse colocar em praça pública, isso não configura o imóvel em preço vil e má-fé? Cabendo recurso de ação anulatória de leilão extra-judicial?
Quem arrematar conseguirá registrar o domínio do imóvel?
E como fica o antigo mutuário(eu)? Pois moro há mais de 5 anos no imóvel e tenho uma pessoa em condição especial com laudos e benefícios do governo atestando essa incapacidade. Mesmo quem arrematar e conseguir registrar e emitir a posse, ainda sim conseguirá reintegrar a posse, mesmo o mutuário nessas condições?
Obs: A minha maior dúvida é qual o motivo a CEF tentou cancelar a adjudicação por perda da execução do contrato via judicial? Porém foi indeferido e o imóvel continua em nome da caixa.
Eu posso entrar com alguma ação judicial em cima do que foi negado para a CEF?
Se puder me responder, agradeceria imensamente.
Tenha uma boa noite.
Bom dia. Vamos as respostas 1.) A CEF pediu a execução extra-judicial pela justiça e reintegração de posse e danos morais, foi negado pelo juiz. Transitou e julgou e o imóvel continuou em leilão com valor abaixo de 50% do valor de mercado e foi dado o lance abaixo de valor de mercado, o que entenda-se que é preço vil. R: Prezado, em primeiro lugar temos que entender que a Lei 9.514/97 determina que seja realizados dois púbicos leilões, sendo o primeiro pelo valor da avaliação e o segundo pelo valor da divida. Ocorre que, a Justiça vem entendendo que esse valor em 2º leilão não pode ser inferior a 50%, portanto se o imóvel for arrematado em valor inferior a esse percentual estaria aberta a janela para ingresso da ação anulatória de leilão por preço vil. 2.) Houve a demanda judicial conforme eu relatei anteriormente, fica registrado na matrícula do imóvel essa demanda? R: Não ficará registrada na matricula imobiliária. Esse tipo de registro só é realizado se for pedido por uma das partes e atendido critérios legais, notadamente a necessidade de previnir terceiros. Entretanto, se houve trânsito em julgado, ainda que estivesse anotado, seria baixada a anotação. 3.) Quem deu o lance e arrematar, conseguirá registrar o imóvel em seu nome? E a CEF poderia ter feito isto - no caso o leilão extra-judicial mesmo com essa demanda judicial? R: Sim, o arrematante conseguirá registrar o imóvel caso vencedora do leilão de imóveis. A demanda judicial, não sei lhe dizer porque foi julgada desfavorável para a CEF, mas imagino que o processo tenha sido extinto sem julgamento do mérito por falta de interesse de agir, já que o procedimento de retomada do imóvel deveria ser realizado por leilão extrajudicial. O que a CEF poderia requerer judicialmente seria a reintegração de posse com base no artigo 30 da lei 9514/97. Assim, respondendo a sua pergunta se a ação judicial era correta ou não, nada impedia de que ela utilizasse o procedimento de execução extrajudicial do imóvel. 4.) E mesmo se pudesse colocar em praça pública, isso não configura o imóvel em preço vil e má-fé? Cabendo recurso de ação anulatória de leilão extra-judicial? Preço vil caso o imóvel seja arrematado em lance inferior a 50% do valor do imóvel, e não o inicio do leilão com valor de 50%, assim deve aguardar o resultado do leilão para verificar a ocorrência de preço vil no leilão do seu imóvel. Já se você ajuizou ação anulatória que está pendente de recurso, é lá naquele processo que o Sr. tem de solicitar via medida cautelar incidental a suspensão do leilão ou de seus efeitos. 5.) Quem arrematar conseguirá registrar o domínio do imóvel? R: Como dito anteriormente, conseguirá registrar a arrematação do imóvel. 6.) E como fica o antigo mutuário(eu)? Pois moro há mais de 5 anos no imóvel e tenho uma pessoa em condição especial com laudos e benefícios do governo atestando essa incapacidade. Mesmo quem arrematar e conseguir registrar e emitir a posse, ainda sim conseguirá reintegrar a posse, mesmo o mutuário nessas condições? R: Infelizmente, não resta muitos direitos ao mutuário que perde seu imóvel. Se o senhor não lograr êxito em anular a arrematação e tentar chegar a algum acordo com a CEF (porque a nulidade do leilão leva a realização de um novo se a divida não for paga ou renegociada). Caso o Sr. tivesse pago mais de 75% do imóvel seria possível de certa maneira postergar a execução do imóvel pelo adimplemento substancial do contrato, o que obrigaria a CEF utilizar outros meios de execução antes de levar o imóvel a leilão, claro caso o judiciário assim reconhecesse. E mais infelizmente ainda, o fato de o Sr. contar com uma pessoa em condição especial não impedirá a reintegração de posse, trata-se de mito popular, se muito, o Sr. consegue 1 a 2 meses mais para desocupar o imóvel se comprovar ao juízo que esse prazo seria suficiente para recolocar a pessoa com capacidade especial em outra moradia. 7.) Obs: A minha maior dúvida é qual o motivo a CEF tentou cancelar a adjudicação por perda da execução do contrato via judicial? Porém foi indeferido e o imóvel continua em nome da caixa. Eu posso entrar com alguma ação judicial em cima do que foi negado para a CEF? R: Essa sua dúvida só pode ser mandada mediante a análise do processo que a CEF promoveu. Temos visto algumas experiências da CEF para tentar evitar a judicialização, acredito que foi o caso, mas com certeza daria errado. Se o contrato prevê alienação fiduciária a CEF não tem interesse jurídico segundo nossa legislação para promover o leilão judicial do imóvel ou requerer o leilão extrajudicial do imóvel. Danos morais é pedido inusitado. A única coisa que a CEF poderia era requerer a imissão de posse. Mas enfim, só analisando o processo para tentar entender o que a CEF pretendeu. Infelizmente em cima do que a CEF requereu em juízo você nada pode fazer. Apenas pode ajuizar ação questionando o seu procedimento extrajudicial se ele for eivado de vícios. Espero ter tirado suas dúvidas AbraçosDr. Robson Geraldo Costa
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Marcos de Sá Fernandes da Silva 30/03/2020
Fiz o arremate de um imóvel que está sofrendo uma ação ordinária. O arremate foi hoje, tenho dois dias úteis para fazer o pagamento. Estou com a cópia do processo, e gostaria de uma consulta para que vocês analisassem o mesmo e dessem a opinião sobre chances da liminar solicitada sair ou não.
Boa tarde. Somente uma análise do processo pode indicar as chances de uma liminar, e se, ainda que deferida pode atingir sua arrematação.Dr. Robson Geraldo Costa
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Carlos Alberto de Souza 27/02/2020
Boa tarde. Comprei um imóvel da caixa por meio da venda direta, na época do lance, olhei a casa por fora como é uma casa de fundo apenas medi o corredor pela parte de fora, pois me foi instruido que so poderia adentrar no imóvel quando eu estivesse com a escritura pública em mãos, pois bem, o corredor teoricamente teria 2.15 de largura que passaria um carro pequeno e quando chegasse ao fundo teria como abrir as portas, fiquei satisfeito pois tbm no edital constava que o imóvel tem uma vaga de garagem, quando peguei a escritura em mãos e pude entrar sem problemas legais percebi que pelo lado de dentro o corredor não possibilita a entrada de carro algum, entrando em contradição com o edital, isso me deixou muito chateado, falei com o gerente da caixa sobre o assunto mas ele nada poderia fazer, fora outras coisas que me deixa muito nervoso como as taxas que pago da conta bancaria que me fizeram abrir, um seguro de 5 anos por 2.000,00 sendo que apos pegar escritura verifiquei que pago um seguro mensal embutido nas parcelas com as mesmas coberturas, preciso de um advogado com experiência neste tipo de causa, quero ver o que posso fazer. Obrigado.
Boa tarde. 1.) Em relação ao seguro trata-se de venda casada. O cliente é induzido a contratar esse seguro para que os Gerentes atinjam a meta bancária. Pode ser cancelado. Recomendo o Sr. procurar o juizado especial federal. Não é necessário advogado e a causa nesse sentido é simples e bem aceita pelos tribunais. 2.) Já a questão da garagem é de difícil solução. Se no edital constava uma vaga de garagem, teoricamente é possível pedir a anulação da compra e venda, mas a depender das circunstâncias não podemos lhe dizer que é uma ação simples. Vendas por meio de leilões judiciais / extrajudiciais / direta ou de patrimônio são de difícil desfazimento, requerendo prova inclusive pericial de depreciação do bem em confronto com as informações do edital. Para ser simples, se provado que o imóvel vale valor substancial além do que se pagou dificilmente, mesmo com vicio será desfeita a compra. Sugiro levar um avaliador no imóvel e diante da avaliação verificar se realmente é viável propor a ação.Dr. Robson Geraldo Costa
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Ana Paula 05/02/2020
Bom dia! Tenho um imóvel indo para leilão sexta feira! Por dívida de fiador. Gostaria de saber se tem algo há fazer?
Bom dia. Apenas analisando o processo. Favor entrar em contato.Dr. Robson Geraldo Costa
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João Vitor dos santos 05/02/2020
Estou com imóvel atrasado e está no leilão tem como me ajudar nesse caso.
Bom dia. Tem que entrar em contato, para analisarmos se há que fazer.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Izabela Cunha dos Santos 05/02/2020
Boa tarde, gostaria de saber o que arrecataria e quais são as consequencias de comprar um imovel por venda direta em que o mutuario tem um contrato de aluguel com terceiro. Eu precisaria esperar o término do contrato? Outra pergunta é se o mutuário vende a casa com um doc particular, quais os prejuízos para mim em relação a tempo? Desde ja, obrigada.
Bom dia. O contrato de aluguel não é válido contra terceiros, portanto, não seria necessário esperar o término do contrato. O contrato de gaveta, do mesmo modo, não é válido contra terceiros, gerando obrigações e deveres apenas entre as partes -
Hanna Camila Ruzza 19/11/2019
Boa noite, temos um leilão marcado para amanhã dia 19/11 de um bem que se diz chácara, mas na verdade não é chácara pois está dentro da cidade e pagamos IPTU, e as características na matrícula e no edital não condizem com o bem, pois não estava averbado e o oficial de justiça não constou as benfeitorias que havia neste bem, fizemos um pedido de pré executividade alegando estas benfeitorias mas a juíza não aceitou, mas pelo que pesquisei é lei anular quando edital não está correto certo?
No passado, contratamos uns advogados, porém picaretas que nos deixaram na mão e não embargaram a operação, este foi um grande erro, mas pelo fato de não constar as benfeitorias anularia? Teria uma medida cautelar? ObrigadaBom dia. 1.) Há nulidade no edital, a uma pela incorreta descrição do imóvel, a duas porque propriedade rural é depreciada em relação a propriedade urbana (ITR vs IPTU), e a três porque as benfeitorias tem de ser avaliadas por profissional de engenharia. 2.) Bastava simples petição para alegar essas nulidades e da decisão que negar, caberia agravo de instrumento. Não há preclusão pois o ato do leilão se encerra com o fim do prazo para impugnação do certame. A depender da decisão que o juiz negou a tal exceção - se o juiz não analisou - cabe repetir o pedido por mera petição. Se o juiz analisou, caberia agravo de instrumento. Se esses prazos foram perdidos, caberá a impugnação em caso do leilão restar positivo ou pedido de reavaliação se o leilão restar negativo.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Lais 23/04/2019
Bom dia!
Tenho um cliente que está com leilão de seu imóvel marcado para o dia 09/05, no entanto, ele já pagou 70% do apartamento. Devo ingressar com medida cautelar para suspender o leilão ou ação anulatória com pedido liminar? Consigo suspender o leilão com o pagamento das parcelas em atraso ou somente com o pagamento total da dívida? Vi que algumas pessoas entram com medida cautelar e depois ação anulatória em apenso, procede?Bom dia, doutora. A melhor solução é entrar com a ação anulatória com pedido de tutela de urgência. Depositar o valor incontroverso nos autos, solicitando a possibilidade de complementar os valores após a vinda do contestação. Caso queira ir além e tentar garantir, deposita o valor do ITBI e registro, pois se não alegar nulidade da consolidação terá que arcar com esses valores. Peça para depositar nos autos as parcelas vincendas.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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dirce siqueira lourenço 30/03/2019
BOM DIA.TENHO UM TERRENO EM SP A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA ESTA PARTE IDEAL MINHA E PARTE IDEAL EM NOME DE OUTRA PESSOA.EM CADA PARTE TEM CONSTRUÇÃO.NÃO ESTA DESMEMBRADO O TERRENO ,APENAS O IPTU ESTA,O TERRENO FICOU 5X30MTS PARA CADA,MIINHA CONSTRUÇÃO 207MTS E A OUTRA E 133MTS,AOUTRA PESSOA ESTA COM DIVIDA NA JUSTIÇA ,FIADORA DE LOCAÇÃO,O IMÓVEL TODO ESTA PENHORADO COMO NÃO MORO LÁ,NÃO FUI LOCALIZADA,PODERIA A IMOBILIÁRIA TER ACEITO ESTA ESCRITURA COMPARTILHADA SEM A MINHA ASSINATURA?COMO DEFENDER A MJINHA PARTE? AGRADEÇO
Bom dia. Procure um advogado para entrar com Embargos de Terceiros. O juiz irá retirar a sua parte do processo com tranquilidade.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Anderson 19/03/2019
bom dia tenho um lote financiado pela caixa mas intrei com prosseso para abaixar as prestasoes e estou pagando deposito judicial e a caixa consolidou o immoveu ela pode tomar e leiloar mesmo eu pagando as prestasoes em juiso
Bom dia. Sim, ela pode levar o imóvel a leilão. Você precisa que além de o juiz autorizar o depósito em juízo, que ele emita uma ordem para suspender os atos da execução.Dr. Robson Geraldo Costa
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jsaldo 13/02/2019
Meu imóvel está para ser leiloado, porém ja tenho comprador com financiamento aprovado, e estávamos aguardando o banco credor, enviar o boleto para quitar o meu financiamento.
porém o mesmo disse q não enviará devido a estar em leilão.
o q devo fazer uma vez q tenho tudo pronto pra quitar o débito?
Somente consignando em juízo você conseguirá efetuar a venda. Legalmente você tem direito de preferência. Essa é a única maneira.Dr. Robson Geraldo Costa
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Junior 05/02/2019
O juiz anulou a venda do meu imóvel em um leilão do banco bradesco. Só que o imóvel já foi vendido e já não estou na posse do imóvel. O que devo fazer?
Você pode pedir para que o processo se resolva por perdas e danos. Recomendo essa solução porque você não terá que desembolsar nenhum valor, ao contrário do que se daria se você optasse por retomar o imóvel leiloado.Dr. Robson Geraldo Costa
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Marcia 05/02/2019
Como saber se meu imóvel foi a leilão?
Você deve consultar a matricula do seu imóvel, verificar junto ao banco ou se o leilão for judicial consultar os autos do processo.Dr. Robson Geraldo Costa
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Claudia Gonçalves 04/02/2019
Tenho direito de ter o meu dinheiro de volta. Perdi meu imóvel em leilão da Caixa Econômica Federal.
O dinheiro de volta não. O que você tem direito é a devolução de valores que superarem o valor da sua divida.Dr. Robson Geraldo Costa
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Samuel A. da Silva 04/02/2019
Tenho um financiamento mas não estou conseguindo pagar mais as parcelas, o que devo fazer?
Boa tarde. Recomendo que tente manter ao máximo as parcelas em dia e coloque o imóvel a venda por um valor bem atrativo, sugiro até 10% abaixo do valor de mercado. Assim você consegue um valor para comprar um imóvel mais barato e que a parcela seja compatível com sua rendaDr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados
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Pedro 04/02/2019
Perdi o meu imóvel em um leilão da Caixa Econômica Federal, não foi notificado do leilão e meu imóvel foi vendido por R$ 200.000,00, mas o valor de mercado dele é de R$ 600.000,00
Boa tarde. O leilão realizado sem a devida notificação do mutuário é nulo de pleno direito. O mesmo pode se dizer que se o valor da arrematação não for superior a 50%, pela ocorrência de preço vil. Recomendo ajuizar ação anulatória de leilão.Dr. Robson Geraldo Costa
Advogado Especialista em Leilão de Imóveis Sócio da Costa & Roxo Sociedade de Advogados